CEPI - European Council of Real Estate Professions

Analyse de la réglementation relative aux transactions immobilières en Belgique.

Elaboré par:
Olivier Aoust
Directeur du Département juridique
IPI/BIV

Supervisé par le Conseil européen des professions immobilières (CEPI)

1. Les professions concernées

1.1. Professions qui n'interviennent pas obligatoirement


1.1.1. L'agent immobilier

Est agent immobilier celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:
1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce;
2° des activités d’administrateur de biens assurant :
a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers;
b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.

1.1.2. Le géomètre-expert

Le géomètre intervient à deux titres : soit en qualité de topographe, soit en qualité de géomètre-expert.

- Le topographe

Le topographe mesure les sols, terrains et travaux de construction (bâtiments et infrastructures routières avec les instruments adéquats (techniques de mesure). Il les transpose sur plan ou carte (dessins, techniques de film etc.) et en vérifie l’exactitude.

Un topographe est également habilité à exécuter des tâches administratives concernant l’achat / la cession d’un mur, les attestations d’urbanisme et les demandes de lotissement, au début et au terme de travaux de construction, etc.

Il peut s’établir en tant qu’indépendant ou travailler pour le compte de bureaux de géomètres, d’entreprises de construction, de promoteurs immobiliers, etc.

- Le géomètre-expert

Le géomètre expert mesure les sols, terrains et travaux de construction (bâtiments et infrastructures routières avec les instruments adéquats (techniques de mesure). Il les transpose sur plan ou carte (dessins, techniques de film, etc.) et en vérifie l’exactitude. Lui seul peut procéder à la délimitation, établir les limites.

Le géomètre-expert "justifie" l’achat, la cession de murs, les attestations d’urbanisme et les demandes de lotissement au début et au terme d’activités telles que la location d’un bâtiment, l’exécution de travaux de construction et la vente de biens immobiliers.

C’est lui aussi qui réalise et signe les plans adéquats (mesurage et dessin) nécessaires à la reconnaissance officielle (agréation) des limites (acte notarial), pour le règlement des cas de communauté (construction de bâtiment, droit, etc.) et tout autre acte de procès verbal destiné à l’identification de la propriété du sol (propriété foncière) et soumis lors de l’inscription hypothécaire.

1.1.2.1 Généralités

En vertu de l’A.R. du 15 décembre 2005 (M.B. 25-01-2006) le géomètre-expert est aussi tenu d’observer une déontologie exercer sa profession.

Le géomètre-expert doit exercer sa profession avec compétence, probité et dignité et il doit également veiller à faire respecter ces mêmes qualités par ses collaborateurs.

1.1.2.2 Le géomètre-expert et le conseil fédéral

Le géomètre-expert est tenu de verser le droit d’inscription annuel fixé dans le délai de paiement prévu par le conseil fédéral. Il est aussi tenu d’informer le conseil fédéral par lettre recommandée dans les trente jours lorsqu’il a engagé, dans le cadre de l’exercice de la profession, une action judiciaire à l’encontre d’un confrère inscrit au tableau des titulaires. Le géomètre-expert est obligé de fournir au conseil fédéral toutes les informations que celui-ci lui demande, afin de lui permettre d’exercer ses compétences légales.

1.1.2.3 Les obligations du géomètre-expert

Le géomètre-expert est tenu de s’abstenir de toute tenue qui peut porter atteinte à la renommée de la profession. Il doit préserver sa neutralité tous le temps. Il s’engage à refuser toute mission ou à remettre tout mandat si l’indépendance de sa pratique professionnelle ou le respect de la déontologie est mis en péril.

Aussi il ne peut avoir aucun intérêt personnel dans le règlement des dossiers et affaires dont il a la charge. Il est tenu d’avoir une confirmation écrite fixant les conditions d’exécution de toutes les missions qu’il reçoive.

Le géomètre-expert a l’obligation de remettre tous les documents et pièces appartenant à son client si celui-ci en fait la demande.

Les honoraires sont fixés en fonction de la nature, de l’importance, de la complexité, du volume et de la portée de la mission, compte tenu des frais généraux.

Le géomètre-expert est tenu de couvrir sa responsabilité civile professionnelle par un contrat d’assurances et il justifie de la souscription du contrat d’assurance par la production d’une attestation. Il a aussi l’obligation de se tenir au courant de l’évolution des législations, techniques et règles qui interviennent dans l’exercice de sa profession en participant à des formations continuées reconnues par le conseil fédéral, d’au moins vingt heures par an. Ce nombre d’heures peut être modifié sur avis du conseil fédéral.

1.1.2.4 Le géomètre-expert et ses confrères

Le géomètre-expert doit respect et courtoisie à ses confrères et il adopte, en toutes circonstances, un comportement confraternel et loyal.

Il s’abstient de tout acte de concurrence déloyale.

1.1.2.5 Le secret professionnel

Le géomètre-expert est tenu d’observer le secret professionnel et il est également tenu au respect du devoir de discrétion. Il doit également veiller à faire respecter ces mêmes règles par ses collaborateurs.

Ce devoir de discrétion comprend le fait de garder le secret quant à des informations qui lui ont été confiées expressément ou tacitement. L’atteinte aux règles disciplinaires relatives au devoir de discrétion ne peut cependant être imputée au géomètre-expert:

s’il est appelé à témoigner en justice;
si des dispositions législatives l’obligent à communiquer tout ou partie de ces informations;
dans l’exercice de sa défense personnelle en matière judiciaire ou disciplinaire;
si, dans la mesure où il s’agit d’une affaire qui concerne son client, celui-ci lève de façon explicite l’obligation de discrétion.

1.1.2.6 Les incompatibilités

L’exercice de toute activité, rémunérée ou non, mettant en péril l’indépendance, la probité et la dignité du géomètre-expert est réputé incompatible avec la profession. Les activités suivantes peuvent générer un conflit d’intérêts ou une incompatibilité:

accepter une mission pour laquelle il serait amené à prendre une décision ou émettre un avis dans l’exercice d’une autre profession ou fonction;
le traitement d’affaires privées en rapport avec l’activité de géomètre-expert, en même temps que l’activité sous statut, contrat ou mandat d’intérêt public;
bénéficier de prérogatives, avantages ou services au détriment des deniers publics, pris au sens large;
exercer des pressions morales à titre personnel ou au travers de structures publiques, sur le citoyen ou tout donneur d’ordres de missions, pour l’obtention de missions à son profit de manière directe ou indirecte;
profiter de sa fonction en vue de se constituer une clientèle privée;
se servir de biens matériels et d’informations quelconques appartenant à un service public ou d’intérêt public;
intervenir dans toutes missions, sauf accord de tous les intervenants, où il serait d’un lien de parenté jusqu’au deuxième degré.

1.1.2.7 L’information vers le public
Le géomètre-expert peut fournir toutes les informations utiles sur ses activités professionnelles, ses compétences, services et honoraires. Il lui est interdit de s’approprier indûment certains titres ou compétences.
Les documents signés par le géomètre-expert doivent indiquer:

le nom et le prénom;
la mention ‘géomètre-expert, assermenté par le Tribunal de Première Instance de’;
le numéro d’inscription au tableau des titulaires.

1.1.3. L'avocat

1.1.3.1. Généralités
L'avocat est d'abord et avant tout un mandataire dont la tâche est de représenter les intérêts d'une personne ou d'un groupe. Sa formation en droit assure à son client que le mandat confié sera rempli au mieux de ses intérêts dans le respect des lois. Là ne se limite pas le rôle de l'avocat puisqu'il agit également comme conseiller juridique, même en dehors de toutes procédures judiciaires, conscient que la prévention est souvent la meilleure solution.
L'éventail des services que peut rendre un avocat est donc très large, tellement large en fait que l'on ne s'étonnera pas d'apprendre qu'un nombre sans cesse croissant d'entre eux ne fréquentent pas les palais de justice, occupés qu'ils sont à des négociations d'affaires, la rédaction de contrats, la constitution de sociétés commerciales, etc. En droit, la multiplication des textes législatifs et la complexité accrue des rapports humains ont favorisé l'émergence de spécialistes qui ont acquis une formation très poussée dans des domaines comme les valeurs mobilières, l'immobilier, la propriété intellectuelle, les matières matrimoniales, l'environnement, la responsabilité civile et professionnelle par exemple.

1.1.3.2. Le secret professionnel
Les avocats sont tenus au secret professionnel. Celui qui le consulte est dès lors assuré que ses propres déclarations ne seront jamais utilisées contre lui.

1.1.3.3. L’indépendance
L’avocat exerce une profession libérale. Son indépendance vis-à-vis des autorités, des tribunaux, du parquet, des groupes de pression et des parties adverses lui permet d’assurer la prise en charge et la défense des intérêts de son seul client.

1.1.4. L'expert immobilier
Ni le titre, ni l’exercice de la profession ne sont réglementés.
Cette personne d’expérience est chargée - par le juge, des particuliers ou des organes administratifs - d’estimer la valeur de biens dans le cadre de transactions telles que la cession, le partage, l’expropriation de biens immobiliers ainsi que des dommages qu’ils subissent.
Dans la pratique on distingue deux types d’expertises immobilières: à savoir d’une part l’expertise judiciaire (laquelle est pratiquée en cas de différend par un expert désigné par le tribunal) et d’autre part, l’expertise non judiciaire pratiquée à l’amiable à la demande des parties.
Conformément à un accord ou un contrat.
L’expert (responsable d’un état des lieux) établit une description détaillée et contradictoire d’un bien immobilier, de telle sorte qu’en cas de dommage ou détérioration, on puisse se faire une idée exacte de son état.

1.1.5. Le marchand de biens
C'est un commerçant dont l'activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre ensuite avec l'intention de réaliser un bénéfice. Cette activité n'est pas réglementée, donc n'offre pas les mêmes garanties que celles de l'agent immobilier mais connaît un régime fiscal particulier. Cependant de nombreux marchands de biens réputés exercent leur activité en réhabilitant des immeubles qu'ils achètent afin de les vendre rénovés.

1.1.6. Le promoteur immobilier
C'est la personne physique ou morale dont la profession est de construire en vue de vendre ou de louer les constructions édifiées pour son compte ou pour le compte de tiers, et ce depuis les études préliminaires jusqu'à la mise à la disposition des usagers.

1.2. Professions qui interviennent obligatoirement

1.2.1. Le notaire

Le notaire est indissociable de la vente et de l’achat des biens immobiliers. Toute cession ou modification des droits immobiliers effectifs doit être authentifiée via l’inscription hypothécaire afin d’être opposable aux tiers.
Il est évident que les tâches notariales ne se limitent pas au secteur des biens immobiliers. Ses actes et contrats peuvent concerner - et incluent notamment - le droit des personnes, les contrats de mariages, les héritages, le droit des sociétés ainsi que les biens mobiliers et les valeurs. Cependant, les ventes publiques de biens immobiliers lui sont exclusivement réservées et la majorité des ventes se font par son entremise. C’est son intervention qui donne force légale aux contrats. En outre, il accomplit les recherches hypothécaires et fiscales ainsi que les autres recherches imposées par la loi et relatives au bien immobilier (concerné).
Quoiqu’il présente toutes les caractéristiques d’une profession libérale, le notaire est un véritable fonctionnaire public désigné par le roi.

1.2.2. Le conservateur des hypothèques

C’est un officier public chargé de l’exécution des formalités de publicité ainsi que de la tenue et de la conservation de ses registres.
Il a une double fonction:
premièrement, celle de retranscription de tous les actes authentiques portant transfert de propriété de biens immobiliers et concernant la vente, le partage, l'échange ou la donation;
deuxièmement, celle de l'inscription des hypothèques et autres sûretés réelles qui pourraient grever le bien immobilier.


2. L'accès à la profession d'agent immobilier

Lire

3. FORMALITES DE LA VENTE

3.1. REGLES GENERALES DE VALIDITE DES CONTRATS DE VENTE

La vente étant un contrat et donc un accord de deux ou plusieurs volontés dans but de réaliser des effets juridiques de droit, les conditions de validité des contrats (article 1108) sont donc d’application pour la vente à savoir:

le consentement exempt de vices (dol, lésion, erreur et violence)
la capacité
l’objet
la cause
L’A.R. du 12 janvier 2007 (M.B. 19-01-2007) impose des conditions secondaires aux contrats d’intermédiaire de l’agent immobilier:

la mission de l’agent immobilier et l’étendue des pouvoirs est décrite dans le contrat de manière claire et non équivoque;
la commission ou les honoraires des agents immobiliers qui sont décrits dans le contrat, comprennent la TVA et toutes les taxes et frais que le consommateur est obligé de payer;
une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent peut négocier le prix et les conditions de vente dans le cadre de la mission convenue;
si l’agent immobilier a reçu la mission de négocier le prix, le prix minimum de vente doit être clairement spécifié dans le contrat;
une mention manuscrite par le consommateur de la date et de l’adresse exacte de l’endroit où le contrat est conclu.
Quand la mission de l’agent immobilier est remplie, dépend des clauses dans le contrat de vente. On peut s’accorder que la mission est remplie quand une autre partie a émis une offre valable ou on peut définir que sa mission est remplie quand un contrat est conclu avec une autre partie à laquelle l’agent immobilier a donné des renseignements.

3.2. DEFINITION DU CONTRAT DE VENTE
La vente est un contrat par lequel une personne s’oblige au minimum à transférer à une autre, la propriété d’une chose moyennant le paiement d’un prix en argent (art. 1582 du Code Civil).

3.3. FORMATION DU CONTRAT DE VENTE IMOBILIERE

3.3.1. Définition d’un bien immeuble

Les biens sont immeubles soit par leur nature, soit par leur destination.

Sont considérés comme immeubles par nature:

les fonds de terre (art. 518 du Code Civil)
les constructions qui y sont incorporées (bâtiments, chalets,…)
les végétaux adhérents au sol.
Sont réputés immeubles par nature également les compléments indispensables à la perfection du bâtiment (les lavabos, les portes, les conduites d’eau, les adoucisseurs d’eau,…).

Appartiennent à la catégorie des immeubles par destination:

les biens meubles que le propriétaire d’un immeuble a, par nature, aménagé et affectés aux services d’une exploitation (art. 524 du Code Civil). Cela suppose la réunion de quatre conditions:
l’existence d’une exploitation agricole artisanale ou industrielle,
l’aménagement des lieux aux fins de cette exploitation,
l’utilisation des meubles à la même destination économique que celle du fond ou du bâtiment qui sert de support à l’exploitation,
le propriétaire des meubles immobilisés et de l’immeuble doit impérativement être unique.
ou ceux pour lesquels il émet la volonté de les y attacher à perpétuelle demeure (art. 524 du Code Civil). Dans ce cas, seule l’intention du propriétaire commun de l’immeuble et du meuble est véritablement déterminante, elle se concrétise généralement par une adhérence matérielle et durable.

3.3.2. Règles de capacité des parties

Toute personne peut conclure un contrat à moins que la loi ne l’en ait déclaré incapable.

Toutes les personnes naturelles sont juridiquement capables, c’est-à-dire qu’elles ont des droits et des obligations, un patrimoine, des avoirs.

Sont incapables de contracter: les mineurs ordinaires et émancipés, les personnes déclarées incapables, les personnes auxquelles on a adjoint un conseil juridique.

Ne sont pas habilités à contracter, ceux à qui la loi interdit la conclusion de certains contrats.

3.3.2.1. Engagement pour autrui

• DÉCLARATION DE COMMAND

La vente avec déclaration de command est celle où l’acheteur (le command) se réserve, dans le contrat, la faculté de se substituer comme acheteur véritable une autre personne qu’il désignera plus tard (le commandé).

Il faut réunir 4 conditions:

la faculté d’élire command doit être expressément prévue dans le contrat de vente ou résulter de la loi (art. 1590 du Code Judiciaire)
l’élection de command doit être exercée dans un certain délai (souvent fixé dans le contrat)
la déclaration du command et l’acceptation du commandé doivent être pures et simples sans modification sur l’objet, le prix ou les autres conditions de la vente
la déclaration du command doit être recueillie dans un acte authentique.

• PROMESSE DE PRÊTE-FORT, PROMESSE DE PORTE-FORT

La convention de porte-fort (ou prête-fort) est une convention au terme de laquelle le porte-fort s’engage, vis-à-vis de son cocontractant, à rapporter soit l’engagement, soit la ratification d’autrui (art. 1120 du Code Civil).

Dans le 1er cas, le tiers doit encore accomplir l’acte visé par la convention.

Dans le second, il doit uniquement ratifier celui-ci.

Le porte-fort est tenu d’une obligation de faire qui consiste à rapporter le consentement de la personne pour qui il s’engage.

Il ne garantit pas, cependant, l’exécution de l’engagement pris, ni la solvabilité du tiers.

• REPRÉSENTATION

- Mineurs

Le tuteur est incapable d’acquérir les biens du mineur (article 1596 du Code Civil). Il en est de même pour les mandataires à l’égard des immeubles qu’ils sont chargés de vendre ou des administrateurs de communes ou d’établissements publics à l’égard des biens des personnes de droit public dans lesquels ils occupent leur fonction et les officiers chargés de vendre des biens nationaux.

- Majeurs incapables

La même interdiction existe à l’égard des majeurs incapables, le majeur incapable étant placé sous administration provisoire.

- Epoux

La vente entre époux est en principe interdite (art. 1595 du Code Civil).

Cela pour éviter l’abus d’influence entre époux et le danger de réaliser des donations déguisées.

Exception : la cession suite à une séparation de biens judiciaires. Lorsqu’un des époux est débiteur de l’autre, il lui est donc permis de céder un bien à son conjoint en paiement de sa dette. D’autre part, la cession par le mari à sa femme pour une cause légitime, par exemple, le remboursement des arriérés de contributions aux charges du mariage par le mari ou la rétribution du travail domestique de l’épouse.

- Sociétés et associations

Les personnes morales sont en principe capables d’acheter ou de vendre des immeubles dès qu’elles acquièrent la personnalité juridique.

Lors de chaque vente d’immeuble, la question du pouvoir de décision au sein de la société (la question de l’organe compétent ayant le pouvoir de décision au sein de la société et la question du pouvoir de représentation de la société se pose.

En ce qui concerne les sociétés en nom collectif, le gérant qui a reçu mandat peut poser des actes de disposition.

De même pour le gérant commandité dans les sociétés en commandite simple, pour les SPRL (société privée à responsabilité limitée), le gérant peut également poser des actes de disposition.

En ce qui concerne les sociétés anonymes, il faudra déterminer si la convention de vente d’immeubles relève ou pas de la catégorie des actes de gestion journalière.

Dans la société en commandite par action, le gérant commandité peut effectuer les actes de disposition.

Dans les sociétés coopératives, les sociétés peuvent opter soit pour le régime des SPRL, soit pour le régime des SA.

En matière d’asbl, le conseil d’administration peut poser tout acte de disposition.

- Etat et collectivités publiques

a) Généralités
L’Etat, les Communautés et les Régions, les provinces, les communes, les institutions ou collectivités publiques sont des personnes juridiques de droit public.

Les personnes de droit public ne sont libres ni dans la gestion ni dans la disposition de leurs biens. L’une et l’autre ne peuvent se produire que dans les formes et conformément aux règles précises édictées à ce sujet. Ces règles font partie du droit constitutionnel et du droit administratif.

Les biens de l’Etat, des Communautés et des Régions, des provinces et des communes se subdivisent en biens issus du domaine public et biens issus du domaine privé suivant le régime juridique particulier auquel ils sont soumis.

Les biens mobiliers et immobiliers de l’Etat, qu’ils soient du domaine public ou privé, indispensables à l’exercice des compétences des Régions et Communautés, leur sont transférés sans le moindre dédommagement.

b) Les biens issus du domaine public
On considère comme biens issus du domaine public tous les biens qui, sans exception, sont destinés à l’usage de tous ou qui sont repris dans le domaine public par un texte de loi explicite.

Les biens sont en dehors du commerce et donc inaliénables.

Des concessions temporaires sont toutefois possibles: les autorités sont habilitées à accorder un usage privé temporaire, soit par l’octroi d’une autorisation d’occupation, soit par celui du droit de passage ou encore sous forme contractuelle par le biais d’une concession de domaine.

Ces biens ne peuvent être grevés d’une hypothèque, d’une saisie ou de servitudes.

L’acquéreur en toute bonne foi, d’un bien mobilier qui appartient au domaine public ne peut objecter que le bien lui appartient ni que son titre fait foi.

c) Les biens issus du domaine privé
Les biens issus du domaine privé comprennent tous les biens de personnes de droit public qui, n’étant pas affectés à l’usage du public ni au fonctionnement des services publics, ne font pas partie du domaine public.

Position juridique des biens issus du domaine privé:

les biens issus du domaine privé sont dans le commerce;
on peut y établir des servitudes, des hypothèques, les donner en location, ils sont prescriptibles
la location de biens domaniaux est réglée par des lois particulières;
seule une loi autorise la vente des biens immobiliers du domaine public; par principe les biens domaniaux ne peuvent faire l’objet d’une saisie, mais ils peuvent néanmoins être soumis aux règles du droit privé en matière d’exécution sous les conditions stipulées dans l’art. 1412 bis Ger.W..

3.3.2.2. Vente du logement familial

L’immeuble affecté au logement principal de la famille fait l’objet d’une protection spécifique. Un époux ne peut en aucun cas vendre un tel immeuble sans l’accord de son conjoint (art. 215 du Code Civil).

3.3.2.3. Interdictions d’acheter

• TUTEURS SUR LES BIENS DE LA PERSONNE PROTÉGÉE

• PERSONNEL DES MAISONS DE RETRAITE ET DES HÔPITAUX PSYCHIATRIQUES

(Voir les règles de représentation énoncées supra au n° 3.3.2.1.)

3.3.3. Objet de la vente

3.3.3.1. Liste des biens immeubles qui peuvent faire l’objet de restriction à la vente

• VENTE DANS UNE ZONE SOUMISE A PERMIS DE LOTIR

L’offre en vente et l’annonce de la vente d’un immeuble non bâti quelle qu’en soit le mode de publicité sont, sous certaines conditions, subordonnées à la délivrance préalable d’un permis de lotir, à la rédaction d’un acte de base de lotissement.

Les conditions d’application de cette réglementation diffèrent toutefois selon les régions.

En principe, ces ventes sont soumises dans les 3 régions du pays à la délivrance préalable d’un permis de lotir.

Chaque réglementation régionale comportant ses spécificités quant à ce permis de lotir.

De plus, si le lotissement implique des travaux de voirie, dans ce cas, nul ne peut volontairement exposer en vente un lot faisant partie d’un tel lotissement avant que le titulaire du permis ait exécuté les travaux ou fourni les garanties financières nécessaires à leur exécution.

• VENTE AVEC DROIT DE PRÉEMPTION

Avant de conclure une vente avec un tiers, le vendeur d’un bien immobilier est tenu de proposer le bien aux bénéficiaires du droit de préemption (les autorités dans la majorité des cas) au même prix que celui proposé par le tiers.

Le preneur bénéficie d’un droit de préemption légal.

Au cas où le preneur ne souhaiterait pas exercer son droit, en Région wallonne le droit de préemption est détenu par l’Office wallon de développement rural (OWDR).

En Région flamande, le législateur a créé plusieurs droits de préemption. Ainsi distingue-t-on des droits de préemption dans le cadre de

De Vlaamse Wooncode (Le Code flamand du logement) (15 juillet 1997)
Het decreet op het natuurbehoud (Décret relatif à la préservation de la nature) (21 octobre 1997)
Het decreet ruimtelijke ordening (Décret relatif à l’aménagement du territoire) (18 mai 1999)
Het decreet op de zeehavens (Décret relatifs aux ports maritimes) (2 mars 1999)
Het Mobiliteitsplan Antwerpen (Plan de mobilité d’Anvers) (12 décembre 2002)
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid (Décret relatif à gestion intégrale des eaux) (18 juillet 2003)
Het decreet agentschap Waterwerken (Décret relatif à l’Agence Ouvrages hydrauliques (2 avril 2004)
Het decreet De Scheepvaart (Décret Navigation) (2 avril 2004)
Le droit de préemption est un instrument de gestion qui constitue en outre un frein automatique à toute fraude fiscale.

S’appuyant sur le prix proposé officiellement, le bénéficiaire déterminera s’il souhaite ou non exercer son droit de préemption. Comme il y a toutes les chances qu’un vil prix donne lieu à une invocation du droit de préemption, vendeurs et acquéreurs s’avéreront moins inclinés à établir un prix dérisoire dans l’acte de vente.

• CONVENTIONS PRÉALABLES (PACTE DE PRÉFÉRENCE)

Il est également possible d’obliger le vendeur au moyen d’une convention préalable à proposer un bien immobilier au bénéficiaire du pacte de préférence avant de procéder à la vente du bien à un tiers.

Cette convention préalable est généralement l’accessoire d’une convention principale (p.ex. un bail à loyer,…).

• VENTE D’UNE CHOSE FUTURE

La vente portant sur une chose future est autorisée mais strictement réglementée par la loi BREYNE du 09.07.1971.

Cette loi s’applique à toutes conventions ayant pour objet le transfert de la propriété d’une maison, d’un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu’à toutes conventions portant l’engagement de construire, de faire construire, ainsi qu’à toutes conventions ayant pour objet un transfert de propriété portant engagement de transformer ou d’agrandir une maison ou un appartement à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel.

• VENTE DE LA CHOSE QUI A PÉRI

Lorsque la chose vendue a péri au moment de la vente, la vente est frappée de nullité. Si seule une partie de la chose a péri, l’acheteur a le choix de se retirer de l’achat ou d’exiger la partie encore existante à condition d’en faire évaluer le prix de façon comparative.

• VENTE DE LA CHOSE D’AUTRUI

En principe, la vente de la chose d’autrui est nulle et non avenue. Si toutefois cela devait se produire, cela constituerait une cause de demande d’indemnisation si l’acheteur ignorait que la chose appartenait à un tiers.

Pourtant il est possible de procéder à la vente légale d’un bien appartenant à un tiers, en cas de procuration ou de mandat. Le mandat ou la procuration est une action par laquelle une personne (le commettant) donne à quelqu’un le droit de faire quelque chose pour lui et en son nom. Le contrat n’est conclu que moyennant l’accord du mandataire.

Si un immeuble est vendu à deux personnes différentes, l’emportera l’acquéreur qui fait, le premier, transcrire son titre de propriété sur le registre du conservateur des hypothèques pour autant qu’il ait contracté de bonne foi c’est-à-dire qu’il n’ait pas eu connaissance de l’existence d’une vente antérieure au moment de la naissance de son droit de propriété.

• VENTE D’UN LOGEMENT SOCIAL

Cette matière est régionalisée. Chaque Région applique sa propre réglementation.

3.3.3.2. Peut-on dissocier la vente des meubles et de l’immeuble (immeubles par destination) ?

Certains immeubles incorporés (bois, récoltes, substances minérales, …) peuvent, en certaines circonstances et sous certaines conditions être cédés distinctement du fond auquel ils adhèrent. Ils sont alors "mobilisés par anticipation" c’est-à-dire que fictivement, pour les besoins de la vente, ils sont appréhendés dans leur état futur.

3.3.4. Le prix

3.3.4.1 Utilisation d’un prix proposé

Cela se passe souvent sous la forme d’un prix proposé déterminé conjointement, donc en accord entre le commanditaire et l’agent immobilier.

De même, chaque fois qu’au cours des négociations, la partie adverse fait une contre-offre, commanditaire et agent immobilier doivent se concerter pour savoir si le prix doit être modifié et déterminer le nouveau prix à proposer.

Les clauses dans le contrat qui attribuent une liberté totale à l’agent immobilier pour négocier le prix de vente et/ou les conditions de vente sans mission explicite et convenue sont interdites.

3.3.4.2. Utilisation d’un prix déterminable

• LE PRIX PAR EXPERT

En visant un bien concerné, et en se basant sur sa connaissance du marché immobilier, l’expert détermine une valeur normale de vente en gré à gré ou en vente publique. On connaîtra donc la valeur normale de vente de l’immeuble concerné.

• LES ÉLÉMENTS DU PRIX (MÉTHODES)

Pour estimer un bien immobilier, on tient compte de plusieurs paramètres tels que son implantation, son environnement, son aménagement, ses qualités constructives et architecturales,…

Estimation sur base de points de comparaison. En se référant à des biens similaires situés dans l’environnement du bien à estimer et en tenant compte de ses caractéristiques intrinsèques, on détermine la valeur vénale du bien.
Estimation par rapport à sa valeur intrinsèque: poste par poste, on calcule ce qu’il en coûterait actuellement pour construire un immeuble pareil (valeur à neuf) et on détermine un coefficient de vétusté.
Estimation par le Revenu: on fixe la valeur du bien en fonction de son revenu (méthode intéressante pour les immeubles de rapport).

3.3.4.3. Modalités de fixation du prix

1) méthode analytique, sur base de la valeur intrinsèque

Meilleure méthode d’évaluation pour l’estimation des bâtiments récents.

Explication schématique du calcul:

Valeur de vente de la propriété

= valeur de vente du terrain + valeur de vente du bâtiment

= valeur actuelle x pourcentage de vénalité

= valeur d’une nouvelle construction - réduction pour vétusté

2) méthode par mesure du volume

Pour cela on doit calculer le volume de la maison (L x l x h) et, en outre, tenir compte de la vétusté, de la qualité, de la finition, du confort etc.

3) estimation sur base de la superficie habitable

Le cadastre détermine les surfaces utiles: celles-ci sont multipliées par un coefficient de valeur, selon l’usage qui a été fait des pièces; le résultat nous donne, après calcul, la superficie totale multipliée par les prix unitaires au m².

4) estimation en fonction du rapport locatif

Dans l’ensemble on peut estimer que le rapport locatif annuel pour une maison familiale se situe entre 6 et 8% de sa valeur de vente et à 12% pour les surfaces commerciales.

Cette méthode est surtout employée pour contrôler le montant estimé.

5) estimation sur base du revenu cadastral

Cette méthode est peu utilisée par les experts car elle manque de précision. On y a recours que lorsque le bâtiment ne peut être visité.

6) estimation à l’aide de points de comparaison:

C’est la méthode la plus efficace à condition que les points de comparaison soient récents et adéquats.

• FRAIS ACCESSOIRES: CHARGE (vendeur ou acquéreur?)

En cas de ventes immobilières, l’acquéreur doit payer en plus du prix d’achat du bien (art.1593 du Code Civil,):

1) Les droits d’enregistrement

Lors d’une vente immobilière (sauf pour les immeubles neufs), ils représentent un pourcentage (pour les pourcentages exacts voir 5.1.2) du prix de vente convenu, au minimum la valeur vénale du bien vendu

2) Les honoraires et frais notariaux

Ils sont fixés par un barème officiel et variable en fonction du prix de la vente.

Ces taxes, frais et honoraires doivent être payés au plus tard dans les quatre mois de la vente. Si le compromis de vente contient une condition suspensive, ce délai de quatre mois est compté à dater du caractère définitif de la vente.

En cas de vente d’un immeuble neuf ou en cours de construction, l’acquéreur doit payer:

1. Des droits d’enregistrements (de 12,5%) pour le terrain;
2. La TVA (de 21%) sur la construction.

3.3.4.4. Sincérité du prix

• PRIX SIMULE

Le prix ne peut être simulé ou fictif. Il ne semble toutefois pas nécessaire que la contre-valeur soit équivalente à celle du bien vendu.

• PRIX DISSIMULE

Il s’agit d’un prix inférieur à la valeur normale du bien (le complément étant versé en "sous-main" pour réduire le montant des droits d’enregistrement et des frais notariaux).

L’art. 230 du Code des droits d’enregistrement stipule: "En cas de dissimulation en matière de prix, de charges et de valeur convenue, chacune des parties contractante est passible d’une amende égale aux droits non versés. La totalité de cette amende sera imposée à toutes les parties".

• PRIX DERISOIRE

Le prix dérisoire est un prix inférieur à la valeur vénale d’un bien.

Il est permis qu’un bien immobilier soit acheté ainsi. Mais, pour éviter un risque d’amende et de créance supplémentaire face à un prix d’ami ou à un prix avantageux, il faut reprendre dans l’acte notarié d’achat une déclaration particulière ("pro fisco") qui indique que les droits d’enregistrement seront appliqués sur la valeur vénale du bien et non sur le prix de vente mentionné.

• VIL PRIX

Le prix peut être "vil", c’est-à-dire nettement inférieur à la valeur vénale de l’immeuble. Les questions de validité comme de qualification de la vente à prix "dérisoire" - ce qui suppose à un prix encore moindre que la vente à vil prix - demeurent controversées. En pratique, il est cependant très difficile de distinguer les ventes à prix "vil" des ventes à prix "dérisoires". Toutes deux sont rescindables sous certaines conditions. Par contre les prix excessifs restent en principe la loi des parties.

En cas de manquement, la sanction est la nullité relative: elle est susceptible de confirmation.

• LA LÉSION

On parle de lésion lorsque le prix d’un bien immobilier est inférieur de plus de sept douzièmes à sa valeur actuelle au moment de vente (Code Civil art. 1674 à 1685).

Le cas échéant le vendeur peut requérir l’annulation de la convention.

• LES SANCTIONS FISCALES

La dissimulation a des conséquences sur les plans fiscal ET civil.

Chaque fois qu’un acte donne lieu à la perception de droits d’enregistrements proportionnels, le notaire ou l’agent immobilier doit le signaler.

Sanctions: faute de déclaration, le notaire ou l’agent immobilier se verra imposer une amende.

Au cas où il y aurait sous-estimation (l’acte mentionne un prix inférieur à la valeur vénale) il faudra payer les droits supplémentaires et éventuellement une amende.

En cas de non-paiement des droits d’enregistrement dus par la mention d’un prix inférieur au prix effectivement payé, les droits non versés doivent être payés. Chaque partie contractante sera en outre redevable d’une amende de même valeur (article 203 du code des droits d’enregistrements).

La loi du 22 janvier 1945 proscrit en toutes matières, l’exigence de prix excédant les prix normaux. L’exigence d’un prix élevé est pénalement répréhensible.

• LES SANCTIONS CIVILES

Les ventes à prix dérisoire ou à vil prix sont souvent indiciaires d’un vice de consentement.

La sanction est donc la nullité relative, dès lors que seuls les intérêts privés sont concernés. Cette sanction ne peut être invoquée que par les cocontractants.

3.3.5. Le consentement en présence d’un intermédiaire professionnel

3.3.5.1. Types de mandats que le vendeur et l’agent immobilier peuvent conclure

• LE MANDAT SIMPLE

Le mandat simple, c’est le contrat traditionnel par lequel l’agent immobilier est chargé de vendre ou de mettre en location un bien au nom de et pour le bénéfice de son propriétaire. Il s’agit donc d’une location de services. Pour en assurer la validité, cette simple mission d’intermédiaire doit faire l’objet d’un document écrit.(art. 2 A.R. du 12 janvier 2007)

Si l’agent est habilité à conclure, alors la mission sera qualifiée de mandat et non de louage de service.

Quel que soit le lieu de conclusion du contrat, la loi accorde au commettant un droit de renonciation, soit une période de réflexion de sept jours à dater du jour qui suit la signature du contrat.

La résiliation ne sera pas d’application lorsque l’agent immobilier peut réaliser une vente ou une location dans les sept premiers jours avant que la résiliation soit envoyée.

• LE MANDAT AVEC EXCLUSIVITE POUR LA VENTE

C’est un mandat selon lequel nulle personne, à l’exception de l’agent immobilier désigné (y compris le commanditaire), ne peut négocier pendant toute la durée du contrat et ce à charge de dédommagement. Le contrat peut inclure une clause de dédommagement, laquelle fixera les dommages et intérêts éventuels.

Si l’agent immobilier bénéficie de l’exclusivité, la durée du contrat ne peut être supérieure à six mois. Et si le contrat est prolongé tacitement, il peut y être mis fin sans frais et à tout moment moyennant un préavis de maximum un mois.

Le contrat peut prévoir que l’agent immobilier a droit à une indemnité quand le client a conclu un contrat avec une personne de contact de l’agent immobilier après la fin du contrat à condition que l’agent immobilier transmets une liste des personnes auxquelles il a donné une information précise et individuelle dans les sept jours ouvrables après la fin du contrat de courtage.

L’agent immobilier n’a droit à l’indemnité que si le contrat est conclu par le consommateur dans les six mois qui suivent la fin du contrat de courtage.

• LE MANDAT MIXTE AVEC EXCLUSIVITE DE L'AGENCE

Dans ce cas, le propriétaire ou commanditaire a également le droit de négocier ou d’en charger une tierce personne. L’exclusivité de l’agence que l’agent est la seule à négocier, à l’exception du propriétaire.

3.3.5.2. Les obligations réciproques qui découlent de ces mandats

• LES OBLIGATION DE L'AGENT IMMOBILIER

L’agent immobilier a le devoir d’inspecter et de contrôler. Un certain nombre de faits doivent être investigués et contrôlés afin d’éliminer les problèmes qui pourraient nuire à l’exécution du mandat:
o vérifier le titre de propriété par l’obtention d’un extrait du cadastre,
o confirmer la capacité du propriétaire,
o contrôler l’état civil d’un couple de cohabitants
o si on a à faire à plusieurs propriétaires, s’assurer que tous les copropriétaires ont marqué leur accord,
o mener une enquête auprès de l’urbanisme afin de contrôler la disponibilité, le permis de bâtir et la destination du bien immobilier, de même que la législation régionale,
o vérifier s’il y a un droit de préemption,
o vérifier si le contrat de bail inclut une clause de préférence,
o tenir compte des dispositions par décret telles le Code d’habitation flamand et le Décret d’affectation des sols,
o vérifier le statut juridique des terrains compris dans un lotissement,
o s’assurer de l’état du bien (servitudes, normes de qualité, normes de sécurité),
o contrôler l’état des parcs de week-end ou résidentiels,
o enquêter sur la solvabilité de la partie adverse in globo et avertir le commanditaire de l’insolvabilité notoire.

L’agent a le devoir de conseiller le commanditaire en matière de formation du prix. Il doit lui communiquer la valeur objective du bien.

Il doit également conseiller les parties et les informer en toute loyauté sur tous les éléments du bien.

L’agent immobilier s’engage à agir, moyennant salaire, comme intermédiaire pour le compte de son commanditaire et de rechercher un contractant. Sur ce point, il est tenu de respecter la déontologie en vigueur pour les agents immobiliers.

• LES OBLIGATIONS DU COMMANDITAIRE

Le commanditaire doit collaborer avec l’agent immobilier. Il ne peut dissimuler aucun fait susceptible de gêner la mission. Il est tenu de fournir des données fiables, effectives et pratiques sur l’immeuble.

En outre, le commanditaire a l’obligation de payer les services. Ces honoraires sont repris dans le contrat.

Il est également contraint de respecter la date limite du contrat.

3.3.5.3. Les mandats qui lient l’acheteur et l’agent immobilier

• MANDAT DE RECHERCHE D'UN BIEN IMMOBILIER

Le mandat de recherche est un mandat incluant la recherche d’un bien immobilier adéquat et qui présente certaines caractéristiques spécifiques. Il est d’usage que l’acheteur, lequel fait ici fonction de commanditaire, verse les honoraires.

3.3.5.4. Les obligations bilatérales qui découlent de ces contrats

Les obligations déontologiques de l’agent immobilier sont également valables lorsqu’elles s’appliquent à l’acheteur en tant que commanditaire. Dans ce cas c’est l’acheteur qui rétribue l’agent immobilier.

Il est interdit d’insérer dans le contrat des clauses pénales excédant 75% de la commission et/ou des honoraires de l’agent immobilier.

Les clauses qui fixent une indemnité forfaitaire, en cas de non-respect de l’exclusivité tenant au fait que le mandant vend lui-même le bien immobilier, objet de la mission d’intermédiation de vente, ou au fait qu’un autre agent immobilier est chargé de l’intermédiation de vente doivent être considérées comme des clauses pénales.

Les clauses pénales doivent être toujours réciproques. La réciprocité exigée implique qu’en présence d’une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d’une obligation de l’agent immobilier. Cette exigence d’équivalence a aussi pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre.

3.3.6. Réalisation de la vente

3.3.6.1. Le bon de visite, conséquences juridiques

Les pourparlers préliminaires désignent les premiers contacts et les premières discutions constituant tout ce qui précède l’échange des consentements.

Il est actuellement reconnu que les parties sont tenues de devoir de loyauté, de prudence, de collaboration et de discrétion durant cette période en vertu de la théorie de la "culpa in contrahendo", fondée sur les articles 1382 et 1383 du Code Civil.

Le bon de visite est fait sous la responsabilité due l’intermédiaire qui pourra éventuellement se retourner, en cas de dégâts, contre la personne mentionnée sur le bon et ce, en cas de fraude sur pied de l’article 1382 du Code Civil.

3.3.6.2. Les "avant-contrats"

• PROMESSES DE VENTE (UNILATÉRALE ET BILATÉRALE)

La promesse de vente bilatérale vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (article 1589 du Code Civil).

La vente est donc inéluctablement formée dès qu’intervient un accord sur la chose et sur le prix. Les parties peuvent néanmoins convenir que d’autres éléments sont essentiels à la formation du contrat ou pouvant également reporter la naissance du contrat à une échéance déterminée.

La promesse unilatérale crée un droit éventuel au profit soit de l’acheteur, soit du vendeur.

Le mécanisme de la promesse unilatérale est pour ainsi dire identique à celui de l’offre.

Le plus souvent, on utilise la notion de promesse lorsqu’il s’agit du résultat d’une négociation individuelle entre parties.

Elle ne bénéficie donc qu’à une seule personne, le titulaire de l’option ou le destinataire de la promesse.

• OFFRE, OPTIONS

L’offre implique l’émission d’une volonté définitive par l’une des parties en présence, en sorte que cette volonté puisse être immédiatement acceptée par l’autre partie en vue de former le contrat.

La proposition contractée doit répondre à trois critères:

1. L’offre doit être complète : l’ensemble des éléments essentiels à la conclusion du contrat doivent y être repris.
2. L’engagement de l’offrant doit être ferme: le seul fait de l’acceptation de l’autre partie doit suffire à entraîner la conclusion du contrat.
3. L’offre doit également être portée à la connaissance du public par l’offrant ou son mandataire

L’acceptation de l’offre (de même pour la promesse) emporte conclusion du contrat de vente si elle est elle-même ferme et complète.

L’acceptation doit porter sur l’ensemble des points essentiels et substantiels de la vente.

L’acceptation peut être expresse ou tacite.

3.3.6.3. Sommes perçues en garantie: montant et protection

1. L’acompte représente un à-valoir sur le prix. Son paiement constitue un début d’exécution du contrat. Il appartient normalement au vendeur même s’il est consigné dans les mains du notaire.

En cas de défaillance dans le paiement du solde du prix de vente par l’acheteur, le vendeur doit demander la résolution judiciaire du contrat et il conserve l’acompte.

2. La garantie est le versement que l’acquéreur effectue au moment de la signature du compromis de vente lorsque la convention comporte une condition suspensive.

La condition suspensive suspend l’obligation de paiement de l’acquéreur. Il ne saurait être question de début d’exécution du paiement ; ce montant demeure la propriété de l’acheteur jusqu’à ce qu’il se transforme en acompte sur le prix.

3. Les arrhes sont une faculté de dédit. Dans cette convention de vente avec arrhes, chaque partie est libre de se retirer de manière absolument discrétionnaire, soit en abandonnant ces arrhes, soit en en payant le double.

Ce sens donné au mot arrhes n’est donc une faculté de dédit que si les parties en conviennent expressément. A défaut, le sens d’acompte est en principe retenu.


3.4. AUTRES FORMES DE CONTRATS

• LA VENTE SOUS CONDITION SUSPENSIVE

La condition suspensive est l’événement futur et incertain auquel est subordonnée l’exécution d’une obligation par ailleurs existante.

L’incertitude de la condition doit être objective c’est-à-dire indépendante de la volonté des parties au moment de la conclusion du contrat et ne pas affecter un élément essentiel du contrat, par exemple le prix de vente.

Elle ne peut pas être non plus impossible ni illicite, c’est-à-dire contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs (article 900 et 1172 du Code Civil).

Lorsque la condition se réalise la vente est, sauf convention contraire, réputée conclue depuis la signature de la convention initiale par le jeu de l’effet rétroactif attaché à la condition (article 1179 du Code Civil).

Si la condition est défaillante, le contrat s’éteint et les obligations cessent d’exister.

Pendant le délai imparti à la réalisation de la condition, le bénéficiaire est tenu d’une obligation positive de diligence (tout faire pour l’obtention de son crédit).

En cas de résiliation de la vente ou de la location suite à la réalisation d’une clause suspensive, aucune commission n’est réclamée au consommateur.

• LA VENTE SOUS CONDITION RÉSOLUTOIRE

La condition résolutoire est l’événement futur et incertain, expresse ou tacite, auquel est subordonnée l’extinction du contrat.

La condition résolutoire n’affecte ni l’existence de la vente, ni ses effets ; seule son extinction dépend de la réalisation d’une condition. Lorsqu’elle se réalise, le contrat disparaît rétroactivement, la vente est censée n’avoir jamais existé.

• LA VENTE À RÉMÉRÉ

Le pacte de réméré est une clause de la convention de vente par laquelle le vendeur se réserve le droit de reprendre le bien cédé avec ses accessoires dans un délai déterminé et moyennant restitution à l’acheteur du prix principal et de certains accessoires.

Le pacte de réméré doit être prévu dans le contrat de vente et cette stipulation ne peut excéder 5 ans (article 1660 du Code Civil) (La loi BREYNE interdit le recours au pacte de réméré).

• LA VENTE EN VIAGER

La vente en viager est une relation de droit en vertu de laquelle une personne (le débirentier)

est tenue de verser périodiquement une somme à une autre personne (le crédirentier) et ceci aussi longtemps que vivra le crédirentier - ou stipulant une tierce personne (le bénéficiaire) -dans le but d’acquérir un bien immobilier.

La vente en viager permet donc au vendeur de disposer d’une sorte de pension complémentaire.

D’autre part, l’achat en viager peut constituer pour l’acquéreur une option intéressante pour qui veut faire l’acquisition d’un bien immobilier alors qu’il ne dispose pas d’une grosse somme d’argent. Le contrat de vente en viager est un exemple typique d’un contrat aléatoire puisque la possibilité existe pour les deux contractants de bénéficier à terme d’une opération financière avantageuse.

• LA VENTE PAR EMPHYTÉOSE
Ce qui caractérise la vente par emphytéose, c’est la scission des différents droits liés à la pleine propriété (généralement détenus par un seul propriétaire) entre deux ou plusieurs personnes. Contrairement à la copropriété où les copropriétaires sont les détenteurs à titre indivisible de la pleine propriété du même bien, ici ce sont les différents droits liés à la même propriété qui appartiennent à différentes personnes. Le droit d’utilisation et de jouissance (usufruit) se distingue de la propriété de la chose. La scission de la propriété en nue-propriété et en usufruit peut présenter des avantages financiers, d’où le succès de l’achat emphytéotique par lequel la compagnie ou société achète l’usufruit temporaire de l’immeuble tandis que le dirigeant ou le chargé d’affaire acquiert la nue-propriété à titre privé. La société peut déduire le prix et les frais et le détenteur de la nue-propriété jouira à terme de la pleine propriété sans frais supplémentaires ni droits d’enregistrements ajoutés. Il est indiqué d’agir avec prudence en appliquant ces constructions usufruit afin d’éviter des mésaventures fiscales.



4. OBLIGATION DES PARTIES

4.1. OBLIGATIONS DU VENDEUR

4.1.1. Obligation de délivrance

La délivrance se définit par "le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur" (art.1604 du Code Civil). Le vendeur doit mettre l’objet à disposition de l’acheteur afin qu’il puisse en prendre possession.

La délivrance d’un immeuble se concrétise par plusieurs étapes différentes pour chaque vente, dont deux importantes:

1. la remise des titres de propriété, ainsi que de la remise des clés si c’est un immeuble construit.(art. 1605 du Code Civil) sauf si les parties se sont arrangées autrement;
2. la transcription de l’acte notarié à la conservation des hypothèques, ce qui permet de rendre l’acte opposable aux tiers de bonne foi.

Accessoires

"L’obligation de délivrer la chose comprend les accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel". Le transfert de propriété fait naître l’obligation de délivrer l’objet, mais aussi les accessoires, les droits, les fruits qui s’y rapportent. Sont considérés accessoires les éléments matériels ou juridiques que l’on ne peut séparer de l’immeuble (titres de propriété, immeubles par destination…); quant aux droits s’y rapportant, on considère ici les engagements pris par le vendeur au sujet de l’immeuble, et qui n’ont d’intérêts que pour le propriétaire du bien. Les fruits du bien sont automatiquement transférés avec la propriété.

Conformité

L’immeuble doit être conforme à ce qui a été décrit dans la convention de vente, ainsi qu’à l’usage auquel il a été destiné. C’est à l’acheteur d’apprécier la conformité du bien par rapport à ce qui a été décidé lors de la convention. C’est à ce moment qu’il doit signaler les vices apparents dont il se sera rendu compte après une visite attentive de l’immeuble. S’il ne se prononce pas, son accord sera supposé tacite (art. 1243 –1614 du Code Civil).

Contenance

Si le contrat spécifie la contenance de la chose vendue, celle-ci doit être respectée. Dans le cas d’une erreur de contenance, si une clause de non-garantie est incluse dans le contrat, on respecte celle-ci, sinon, on se réfère au Code civil:
o si l’acheteur considère qu’il y a erreur de contenance, mais qu’il n’y a aucune indication sur celle-ci dans le contrat, alors la vente se fait sur le bien qui a été identifié;
o si une indication sur la contenance est stipulée dans le contrat, le bien délivré doit avoir la contenance qui a été stipulée dans celui-ci.

Inexécution de l’obligation

Les parties choisissent du moment de la délivrance; si le vendeur ne respecte pas ses obligations, et qu’une mise en demeure n’est pas suffisante, l’acheteur peut demander en justice la délivrance ou la résolution de la vente (art. 1610 du Code Civil), ainsi que des dommages et intérêts (art. 1611 du Code civil). Ce sera au juge de trancher selon les circonstances.

Lorsque les circonstances sont telles que le vendeur risque de ne pas être payé, il n’est plus tenu de son obligation de délivrance (art. 1612 –1613 du Code Civil).

Transfert des risques

La vente est parfaite lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix. D’après cette règle, l’acheteur devenant le nouveau propriétaire, doit supporter les risques, et devra payer l’immeuble même si celui-ci a été détruit avant l’acte authentique. Pour éviter cela, les parties reportent souvent le transfert de propriété à l’acte authentique. Les parties peuvent également séparer la notion de transfert des risques de la notion de transfert de propriété; le vendeur va alors supporter les risques jusqu’à la délivrance de l’immeuble (art. 1624 –1138 du Code Civil).

Extinction des obligations

L’obligation de délivrance s’éteint si le vendeur peut prouver qu’il a géré l’immeuble en bon père de famille, et malgré cela il est dans l’impossibilité de délivrer l’immeuble à cause d’un cas fortuit (incendie, réquisition…)

4.1.2. Obligation de garantie

La garantie d’éviction

Le vendeur ne peut se limiter à la simple délivrance du bien ; il ne doit en aucun cas porter atteinte à la possession paisible du bien par l’acheteur, et protéger celui-ci contre tous faits de la part de tiers, qui seraient de nature à troubler cette paisible jouissance (art. 1625 du Code Civil).

Garantie du fait personnel du vendeur

Le vendeur ne peut causer personnellement, sur le bien vendu, des troubles de fait ou de droit. (on parle ici de troubles actuels). Aucune convention ne pourra dispenser le vendeur de cette responsabilité.

Si le vendeur est responsable d’un trouble de fait, l’acheteur pourra demander la réparation en nature; si il est responsable d’un trouble de droit, il pourra invoquer son droit de garantie. Dans tous les cas il peut obtenir des dommages et intérêts, voir la résolution de la vente.

Garantie du fait d’un tiers

Si un tiers vient perturber la jouissance paisible du bien, l’acheteur ne pourra faire jouer la garantie qu’à certaines conditions:

1. Cela doit être un trouble de droit: une tierce personne prétend avoir un droit sur l’immeuble (droit d’habitation, servitude…). La garantie ne joue pas pour un trouble de fait.
2. Cela doit être un trouble actuel: exister réellement et ne pas être simplement éventuel.
3. Dont la cause précède la vente: la cause d’éviction doit être antérieure à la vente; si ce n’est pas le cas, l’acheteur ne peut faire jouer la garantie.

La garantie d’éviction du fait d’un tiers ne joue que si les trois conditions sont réunies. Elle couvre aussi bien:
o La perte d’une partie du bien que la totalité.
o Les charges que le vendeur n’a pas déclarées, même si il ne les connaissait pas lui-même au moment de la vente.
o Les prétentions de droit réel ou personnel (droit de créance) de tierces personnes sur l’immeuble.

Le vendeur va, lors du procès, intervenir au côté de l’acheteur afin de rejeter l’action du tiers.

Si toutefois l’acheteur perd le procès et est évincé, le vendeur devra indemniser l’acheteur. En cas d’éviction totale, il doit payer à l’acheteur:
o le prix de l’immeuble,
o les revenus de l’immeuble quand l’acheteur est obligé lui-même de les rendre au tiers qui l’évince,
o les frais du contrat et du procès,
o les éventuels dommages et intérêts supplémentaires (art. 1630 du Code Civil).

Quand il y a éviction partielle et qui a des conséquences telles que l’acheteur ne se serrait pas porté acquéreur sans cette partie, l’acheteur peut faire résilier la vente (art. 1636 du Code Civil).

Par contre, si l’acquéreur désire garder l’immeuble malgré l’éviction d’une partie de celui-ci, il recevra des dommages et intérêts (Art 1637 du Code Civil).

Dans la garantie d’éviction du fait des tiers, si lors de la vente, l’acheteur déclare avoir connaissance d’un risque d’éviction, ou s'il déclare acheter à ses risques et périls, alors le vendeur ne serra plus tenu par cette garantie. Le vendeur est cependant toujours tenu par la garantie d’éviction due à un fait qui lui est personnel.

La garantie des vices cachés

Le vendeur doit garantir à l’acheteur la possession utile de l’immeuble vendu. Si cela n’est pas le cas à cause d’un vice, qui n’a pu être détecté avant l’agréation, car caché, l’acheteur peut faire jouer la garantie des vices cachés (Art 1625 du Code Civil).

Pour bénéficier de cette garantie, quatre conditions doivent être remplies simultanément:
o L’immeuble doit être affecté d’un vice
o Cela doit être un vice caché (Art.1642. du Code Civil). Il n’a pas pu être observé lors d’une visite attentive des lieux.
o Le vice doit exister au moment de la vente
o Le vice doit être d’une certaine gravité : Il doit rendre l’immeuble impropre à l’usage que l’on veut en faire, ou diminuer cet usage (Art 1641 du Code Civil).

L’acheteur va pouvoir soit renoncer à l’immeuble et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), soit garder l’immeuble et réclamer une diminution de prix (action estimatoire).

(Art 1644 du Code Civil).

L’acheteur a le droit d’intenter une action rédhibitoire et la substituer par la suite à une action estimatoire. A l’inverse, l’action estimatoire ne pourra se substituer à une action rédhibitoire. Il devra réengager une nouvelle action. Ces actions doivent être intentées dans un bref délai par l’acquéreur, c’est à lui de prouver l’existence du vice au moment de la vente, son caractère caché et sa gravité (Art 1648 du Code Civil).

L’acheteur qui a connaissance du vice au moment de la vente, et qui agrée l’immeuble, ne pourra plus bénéficier de la garantie des vices cachés.

Le vendeur de bonne foi (qui ignorait les vices), devra restituer le prix et rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. Si les parties ont signés une clause de non garantie, il ne sera pas tenu de restituer tout le prix (cela dépendra de la clause prévue sur ce point).Par contre, si l’acheteur peut prouver la mauvaise foi du vendeur (qui connaissait les vices) celui-ci devra restituer le prix et payer les frais de vente. Aucune clause de non garantie ne peut jouer en sa faveur.

Si l’immeuble a péri à la suite de sa mauvaise qualité, le vendeur sera tenu du vice qui a causé la destruction, et devra restituer le prix ainsi que les frais de la vente (art. 1647 du Code Civil).

Si l’immeuble a péri par cas fortuit, le vendeur n’est pas tenu.

4.1.3 Obligation de conserver la chose

L’obligation de délivrance oblige le vendeur à délivrer l’immeuble dans l’état de la vente (art. 1614 du Code Civil). Le vendeur doit par conséquent s’abstenir de modifier le bien vendu par l’utilisation qu’il en fait jusqu’à la livraison de l’immeuble (art. 1134. a l3 du Code Civil).

Il doit, de ce fait également, entretenir le bien comme un bon père de famille et prendre les mesures normales de conservation (réparation de dégâts : vitres brisées, tuiles cassées…).

4.1.4 Obligation d’information

Le vendeur doit informer l’acheteur sur les caractéristiques du bien. Celui-ci doit être décrit ou à tout le moins désigné (si la description est trop sommaire) dans le compromis de vente (art. 1614 du Code Civil).


4.2. OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR

4.2.1. Paiement du prix

La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix. Le lieu et le jour sont souvent fixés par les parties et indiqués dans le contrat (art. 1650 du Code Civil). Si cela n’est pas le cas, le paiement se fera aux lieu et moment de la délivrance (art. 1651 du Code Civil).

Le vendeur peut obliger l’acheteur à payer le prix entre les mains du notaire.

Si l’acheteur prend possession de l’immeuble sans avoir payé l’intégralité du prix, il doit des intérêts si:
o le contrat le prévoit,
o l’immeuble produit des revenus au moment de la délivrance,
o l’acheteur a été mis en demeure de payer (art. 1652 du Code Civil).

L’acheteur paie les frais de vente de l’immeuble (frais d’acte, honoraires du notaire), sauf si les parties en ont décidé autrement. Par contre, il a le choix du notaire, bien que le vendeur puisse faire intervenir le sien. Ces frais seront remboursés par le vendeur si la vente est résiliée à ses torts.

Si l’acheteur a des raisons de craindre une éviction, il peut suspendre le paiement du prix jusqu’au moment où le vendeur fait cesser ce trouble ou donne caution en rapport avec la gravité du trouble (art. 1653 du Code Civil).

Exception d’inexécution si l’acheteur ne paie pas le prix:

Le vendeur peut refuser de délivrer l’immeuble (art. 1612 du Code Civil). Il peut également demander la résolution de la vente en justice (art. 1654 – art. 1184 du Code Civil). Les parties peuvent introduire dans le contrat une clause résolutoire s'ils ne désirent pas en pareil cas l’intervention du juge (art. 1656 du Code Civil). Il ne sera pas non plus obligé de délivrer l’immeuble si l’acheteur est tombé en faillite ou déconfiture depuis la vente (Art 1613 – 1188 du Code Civil).

4.2.2. Prise de possession

L’obligation pour l’acheteur de prendre possession de l’immeuble vendu entraîne l’obligation de passer l’acte authentique de vente. Si l’acheteur ne se soumet pas à l’obligation de prendre livraison, le vendeur peut exiger l’exécution forcée ou demander la résolution de la vente avec dommages et intérêts (art. 1184 du Code Civil).

L’acheteur va agréer l’immeuble ou non au moment de la prise de possession. Agréer l’immeuble, c’est reconnaître qu’il est conforme à ce qui a été acheté, et qu’il n’y a pas de vices apparents. Si l’acheteur n’émet pas de critique, on considérera qu’il l’a agréé.

Il y a parfois litige sur la conformité ou non de l’immeuble. La doctrine considère que la charge de la preuve revient:
o soit à l’acheteur qui se plaint de la non-conformité de l’immeuble, et qui demande la résolution de la vente aux torts du vendeur (il doit prouver qu’il y a bien non conformité);
o soit au vendeur qui, n’étant pas payé pour cause de non-conformité de l’immeuble, veut assigner l’acheteur en paiement du prix, ou intenter une action en résolution de la vente - il devra prouver la conformité de l’immeuble- (art. 1315 du Code Civil).



5. FISCALITÉ

5.1. DROITS D’ENREGISTREMENT

Références

5.1.1. Généralités

Toute convention par laquelle la propriété ou l’usufruit d’un bien immeuble situé en Belgique est transféré, est soumise aux droits d’enregistrement. La législation fiscale impose que toute convention de transfert de propriété, soit sous seing privé soit par acte authentique, soit enregistrée dans les quatre mois de sa signature. A défaut d’écrit, les parties sont tenues d’introduire une déclaration à l’Administration de l’enregistrement dans les mêmes délais.

Notons que pour être opposable aux tiers, l’hypothèque venant grever un tel bien immeuble doit être inscrite au registre du conservateur des hypothèques. C’est la raison pour laquelle l’emprunt hypothécaire fait également l’objet d’un acte notarié à enregistrer.

5.1.2. Droit proportionnel

1. Vente, échange, et toute convention à titre onéreux autre que l’apport en société, par lesquels la propriété ou l’usufruit d’une propriété située en Belgique est transféré.

Base de calcul: le prix convenu. La base de calcul ne peut être inférieure à la valeur de marché (valeur vénale) du bien transféré. La valeur de marché est contrôlée par le receveur de l’enregistrement.

Le tarif de ce droit d’enregistrement est établi par les Régions et dépend donc de la localisation du bien (dans quelle région il est situé)

La Région flamande

Le tarif est de 10%.

Un droit d’enregistrement réduit de 5% est prévu pour la cession d’un logement modeste (R.C. inférieur à 745 €).

Pour des cessions réalisées par des marchands de biens, le tarif est de 5%.

La Région flamande prévoit un abattement des droits d’enregistrement sur les premiers 15 000 € lors de l’achat d’un logement unique.

En outre, à l’acquisition d’un logement/résidence principale il existe un système de transfert ("meeneembaarheid") qui permet de déduire les droits déjà payés sur un logement/résidence principale acquis antérieurement des droits d’enregistrement à payer et ce jusqu’à un maximum de 12 500 €.

La Région de Bruxelles-Capitale

Le tarif est de 12.5%.

Il n’y a pas de tarif spécial pour la cession d’un logement modeste.

Pour des cessions réalisées par des marchands de biens, le tarif est de 8%.

La Région Bruxelles-Capitale prévoit un abattement des droits d’enregistrement sur les premiers 60 000€ lors de l’achat d’un logement unique.

Lorsque le bien se situe dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation ainsi délimité dans le Plan Régional de développement (articles 16 à 24 de l’ordonnance organique de la planification et de l’urbanisme du 29 août 1991) cet abattement sera d’application jusqu’à 75 000€.

La Région wallonne

Le tarif est de 12.5%

Il existe un droit d’enregistrement réduit de 6% pour la cession d’un logement modeste (R.C. de moins de €745).

Pour des cessions réalisées par des marchands de biens, le tarif est de 5%.

2. Constitution d’hypothèque sur un bien immobilier situé en Belgique.

Base de calcul : le montant en principal augmenté des accessoires.

Tarif: 1%

3. Apport dans une société belge.

Base de calcul: valeur des parts de société données en échange de l’apport.

La base de calcul ne peut toutefois être inférieure à la valeur de marché des immeubles qui ont fait l’objet de l’apport.

La valeur de marché est contrôlée par le receveur de l’enregistrement.

Tarif: 0 %

Exception: le tarif qui est d’application dans la Région lorsqu’il s’agit de l’apport d’un immeuble par une personne physique et dans la mesure où l’apport concerne un immeuble affecté ou destiné au moins partiellement à l’habitation.


5.1.3. Avis d’insuffisance

Il y a insuffisance lorsque l’évaluation de l’immeuble telle qu’elle est faite par le receveur de l’enregistrement est supérieure au montant déclaré dans l’acte de vente. Dans ce cas, le receveur calcule le droit d’enregistrement sur la valeur estimée par lui et fait payer une amende qui est égale à une partie établie des droits d’enregistrement ainsi éludés (dans le cas où la différence est supérieure ou égale à 1/8).

Le receveur remettra ensuite à l’acheteur un formulaire, l’avis n°166, afin de l’informer de l’insuffisance et corrélativement, de l’amende. Cet avis mentionnera le prix déclaré à l’acte de vente ainsi que la valeur estimée par le receveur, le montant de l’insuffisance, les droits d’enregistrement restant à percevoir ainsi que l’amende.

Cette amende peut, par ailleurs, être réduite par application de l’A.R. du 27 août 1993:

Montant de l’insuffisance / Montant de l’amende
o Insuffisance inférieure à 1/8: pas d’amende
o Insuffisance supérieure ou égale à 1/8 mais sans dépasser 1/4: 1/10 du montant des droits supplémentaires
o Insuffisance supérieure au 1/4 sans toutefois dépasser la 1/2: 1/5 du montant des droits supplémentaires
o Insuffisance supérieure à la moitié mais sans toutefois dépasser le montant total de la valeur déclarée : 1/4 du montant des droits supplémentaires
o Insuffisance supérieure au prix ou au total de la valeur déclarée : 1/3 du montant des droits supplémentaires

L’acheteur ou son représentant peuvent toutefois inviter le receveur à les recevoir en son bureau afin de faire une contre-proposition. Sur requête de l’acheteur, le receveur est tenu de faire état de ses points de comparaison.

L’acheteur peut alors, à son tour, présenter d’autres points de comparaison ainsi que d’autres arguments tels que, par exemple, le très mauvais état de l’immeuble qu’il a acquis, la nécessité de travaux importants, l’existence de servitudes particulières ou de baux particulièrement contraignants, etc.

En cas de désaccord persistant sur la valeur de l’immeuble, le receveur fera procéder à une expertise de contrôle.

Il est bien sûr possible de vendre des immeubles à un prix inférieur à leur prix de marché. Dans ce cas précis, l’acheteur mentionnera dans l’acte authentique la valeur normale (plus élevée) du bien qu’il acquiert (déclaration pro fisco) et ce, afin de permettre la perception des droits d’enregistrement. Il évite ainsi le paiement de l’amende.


5.1.4. Restitution lors de la revente

Lorsqu’un immeuble sur lequel les droits d’enregistrement ont été normalement perçus est revendu, 3/5 (60%) des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition initiale sont récupérables. Il faut toutefois que la revente intervienne dans les deux années de l’acquisition.

Le point de départ du délai de revente est l’acte authentique. Pour bénéficier de la restitution, il faut donc que l’acquisition ait été constatée par acte authentique. Lorsque l’acquisition ou la revente a lieu sous condition suspensive, le délai de revente se calcule en fonction de la date de réalisation de la condition. Dans ce cas, la date de l’acte authentique est sans importance.

Pour obtenir rétrocession des droits d’enregistrement, il y a lieu d’introduire une demande formelle en restitution de droits d’enregistrement auprès de l’Administration de l’enregistrement et ce, dans les deux ans qui suivent l’acte de revente. Il est d’usage que le notaire se charge de cette formalité. La demande de restitution pourra également être faite directement dans l’acte notarié de revente.

5.2. PAPIER TIMBRÉ

La loi du 19 décembre abolit l’obligation d’utiliser du papier timbré.

En vertu du Code des droits et taxes divers les actes de notaires sont assujettis à un droit de 50€.

Les actes de notaires passés pour des sociétés ayant la personnalité juridique, comme décrits dans le Code des sociétés, sont assujettis à un droit de 95€.(art.4)


5.3. AUTRES IMPOTS ET TAXES

5.3.1. Vente sous le régime de la T.V.A.

Loi du 3 juillet 1969 créant le Code de la taxe sur la valeur ajoutée (M.B. 17 juill. 1969) ; art. 8, art. 9, art. 12 § 2, art. 16 § 1er alinéa 3,2°, art. 44 § 3, 1° et 2°.

A l’achat d’une nouvelle construction, les droits d’enregistrement ne sont perçus que sur le terrain. Sur la construction, c’est la T.V.A. (taux de 21%) qui doit être payée. La revente d’une nouvelle construction peut également tomber sous le régime de la T.V.A.

Pour être soumise au régime de la T.V.A., la vente doit intervenir avant le 31 décembre de l’année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier.

Le premier enrôlement au précompte immobilier d’une construction neuve se fait à partir du 1er janvier de l’année qui suit l’année de sa première occupation.

Afin de vendre ou de revendre un immeuble sous le régime de la T.V.A., il y a lieu d’introduire une déclaration auprès du bureau de contrôle de la T.V.A. du ressort dans lequel se trouve situé le bien. Cette déclaration peut être faite au moyen de formulaires disponibles au bureau de contrôle de la T.V.A. (modèle 104.1).

Les personnes dont le métier consiste à construire ou à faire construire des immeubles pour ensuite les vendre (promoteurs immobiliers) sont, de plein droit, assujettis à la T.V.A.

Le vendeur doit ensuite informer l’acheteur de son intention de procéder à la vente sous régime T.V.A. et est tenu de le mentionner dans le compromis de vente. Le notaire se chargera de reprendre les mentions nécessaires dans l’acte authentique.

Une fois l’acte de vente signé, le vendeur perçoit la T.V.A. sur le prix du bâtiment.

Enfin, le vendeur est tenu d’introduire une déclaration (modèle 104.5) au bureau de la T.V.A. du ressort dans lequel se trouve situé le bien. C’est à la suite de cette déclaration que le calcul final de T.V.A. sera établi.

Le vendeur doit alors payer à l’Administration de la T.V.A. la différence entre la T.V.A. qu’il a perçue lors de la vente et la T.V.A. qu’il a lui-même payée lors de la construction ou de l’achat de l’immeuble.

Si l’acquéreur d’un bien immobilier revend ce bien hors des délais, la vente s’effectuera sous le régime des droits d’enregistrement et la T.V.A. payée initialement ne pourra être récupérée.

5.3.2. Droit d’hypothèque

Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe Art. 259-267.

Sauf exemptions légales, il est établi, sous le nom de droit d’hypothèque, un impôt sur les inscriptions d’hypothèque et de privilèges sur immeuble.

La perception de ce droit est effectuée par les conservateurs des Hypothèques.

La formalité de l’inscription hypothécaire n’est donnée que moyennant le paiement préalable, par le requérant, du droit et des salaires dus de ce chef.

Lorsqu’il y a lieu à inscription dans plusieurs bureaux, pour sûreté d’une seule et même somme, le droit perçu sur la totalité de cette somme au bureau où l’inscription est requise en premier lieu couvre les inscriptions à requérir dans les autres bureaux.

Le droit d’hypothèque est fixé à 0,30%.

Le droit est liquidé sur le montant en principal et accessoires des sommes pour lesquelles l’inscription est prise ou renouvelée.

Le montant du droit liquidé est, le cas échéant, arrondi au franc supérieur.

Le droit à percevoir ne peut être inférieur à 4,96€.

5.3.2.1. Taxe sur la plus value

Depuis le 1er janvier 1997, la TVA applicable aux terrains s’est étendue aux bâtiments. Si un particulier vend un terrain, il se voit imposer une taxe à la plus value de 33% si ladite vente se produit dans les cinq ans qui suivent son acquisition. Si la vente a lieu entre la cinquième et la huitième année, il lui sera appliqué un taux de 16,5%. Inspiré de cette taxe sur la plus value, vigueur depuis près de vingt ans pour la revente de terrains non bâtis, un système similaire a été introduit pour toutes les autres formes de biens immobiliers. La taxe de plus value joue dans deux cas: en cas de cession à titre contraignant (vente, échange, apport dans une société) et en cas de transfert d’un droit effectif (usufruit). La taxe sur la plus-value lors de la vente de bâtiments est redevable dans les cas suivants:

* si on a reçu le bâtiment en guise de donation, on s’acquittera d’une taxe sur la plus value si on le revend dans les trois ans qui suivent la donation ou dans les cinq ans qui suivent l’acquisition du donateur;
* lors de la construction d’une maison: dans ce cas on paiera la taxe si on satisfait aux conditions suivantes: on a acheté soi-même le terrain à bâtir ou on l’a reçu en tant que donation; les travaux de construction sont entamés dans les cinq ans qui suivent l’acquisition du terrain à titre contraignant. Aucune taxe n’est redevable pour l’habitation familiale, même si on la revend dans les cinq avec une plus-value.

5.3.2.2. Calcul de la plus-value des habitations

On doit payer 16,5% de taxe sur la plus-value réalisée. Comment se calcule la plus-value? Nous faisons ici la distinction entre deux sommes: le prix d’achat (celui qu’on a payé à l’époque pour le bien) et le prix de vente (celui que l’on reçoit aujourd’hui si on le vend). Dans certains cas on ne tient aucun compte du prix de vente effectif, mais bien de la valeur qui a servi de base pour le calcul des droits d’enregistrements ou de la TVA. C’est le cas lorsque cette base est plus élevée que le prix de vente, par exemple lorsque la valeur vénale est plus élevée que le prix mentionné dans l’acte notarié. Attention: on doit toujours soustraire les frais afférents à la vente (agent, publicité,...). Lorsque la somme que l’on a déboursée à l’époque pour l’habitation est inférieure à la base de calcul à laquelle on s’est alors référé pour la perception des droits d’enregistrement ou de TVA, c’est cette base qui intervient à nouveau pour le calcul de la plus value. A cette somme peut s’ajouter les coûts effectifs liés à l’achat (enregistrement, notaire, agent intermédiaire). En lieu et place de ces coûts effectifs, on peut également opter pour un pourcentage forfaitaire de frais de l’ordre de 25%. En outre, on peut augmenter les frais d’achat de 5% par année complète qui s’est écoulée depuis l’acquisition de l’habitation. On peut aussi en déduire tous les frais de travaux exécutés par un entrepreneur agréé.

5.3.2.2. Calcul de la plus-value sur les terrains à bâtir

Comment calcule-t-on la plus-value lors de la vente de terrains non bâtis? A la base du calcul on trouve le prix de vente ou, si celui-ci est plus élevé, la base d’imposition des droits d’enregistrements moins les sommes suivantes:

1. les dépenses ou charges consécutives à la vente,
2. le taux d’imposition des droits d’enregistrement lors de l’acquisition,
3. les frais d’achat ou de cession (notaire, intermédiaire, géomètre, estimation, droits d’enregistrement, les frais de timbres) auxquels s’ajoutent parfois les frais de clôture, de plantation, de drainage, d’entretien, de lotissement, d’asphaltage, de raccordement à l’égout, d’électricité, pour autant que ceux -ci se montent au moins à 25% du (2).

Pour toute année complète qui s’est écoulée depuis l’acquisition du terrain, on peut aussi déduire 5% de la somme (1) + (3).

Combien le fisc nous réclame-t-il à présent? Sur le total, tel qu’il a été calculé ci-dessus, on paiera 33% si la vente se produit dans les cinq ans qui suivent l’achat du terrain. Si cette vente se réalise entre cinq et huit ans après l’acquisition, le taux d’imposition est ramené à 16,5%.
5.4. POSSIBILITES DE DEFISCALISATION


Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe Art. 51 – 75, 159,161.

Le législateur fiscal a prévu une série d’encouragements fiscaux destinés principalement à favoriser l’acquisition d’immeubles notamment à titre onéreux en atténuant la rigueur du taux élevé du droit d’enregistrement qui frappe ces mutations:

Opérations (soumises toutefois à des conditions) / Taux
o vente aux sociétés immobilières de service public réduit à 6%
o vente faite par les administrations publiques ou certaines institutions aux personnes bénéficiaires d’une prime d’Etat à l’achat réduit à 1,5%
o vente d’habitations modestes et de propriétés agricoles réduit à 6% (en Région wallonne) ou 5% (en Région flamande).
o vente aux personnes faisant profession d’acheter des immeubles en vue de la revente (marchands en biens) réduit à 5% (Région flamande et wallonne) ou 8% (en Région de Bruxelles-Capitale)
o les déclarations de command 25€ (droit fixe général)
o les adjudications de folle enchère et de surenchère droit fixe général
o les opérations réalisées dans le but de contribuer à l’aménagement du territoire et à l’urbanisme gratuit.



6. LE CONTRAT DE PRÊT 

Loi du 4 août 1992 relative au Crédit hypothécaire

6.1 ACCEPTATION ET POSSIBILITÉ DE CLAUSE SUSPENSIVE

Avant de signer la convention de crédit, la personne qui accorde le crédit doit soumettre au candidat à l’emprunt une offre écrite qui contient toutes les conditions contractuelles et mentionne la durée de validité de l’offre. L’acte de prêt ne doit pas mentionner que les droits et obligations de l’emprunteur peuvent être modifiés unilatéralement. Lors de la signature du contrat une copie de cet acte doit être remise à l’emprunteur.

L’acquéreur qui n’est pas certain de pouvoir payer le prix de vente sans emprunt, demandera qu’une clause de condition suspensive soit insérée.

Ainsi, toutes les conditions de la vente sont en place, le compromis est signé, mais la vente elle-même est suspendue jusqu’à obtention du crédit.

Si ce dernier n’est pas accordé dans un délai à fixer, la vente n’est pas conclue et chacun reprend sa liberté.

Une telle clause est très délicate à rédiger car elle peut laisser la voie ouverte à un désistement : elle devrait donc rester une exception.

Le vendeur n’est pas obligé d’accepter une telle clause.

De multiples autres conditions suspensives peuvent aussi se rencontrer (achat sous condition suspensive d’un permis de bâtir par exemple), mais toutes doivent être rédigées avec le plus grand soin.

Les garanties personnelles

Il est bien évident que le prêteur s’assure au préalable de la solvabilité de l’emprunteur. ce dernier doit en effet être en mesure de supporter la charge de l’emprunt.

On considère habituellement que les revenus affectés au remboursement de la dette et au paiement des intérêts ne peuvent dépasser un tiers des revenus totaux.

Si aux yeux de la banque, la solvabilité du candidat emprunteur est jugée insuffisante, elle demande que d’autres personnes interviennent et s’obligent simultanément au remboursement. Dans ce cas, l’organisme prêteur exige un engagement solidaire et indivisible, ce qui lui permet de solliciter le remboursement intégral à n’importe quelle partie à la convention.

On qualifiera les intervenants soit de ‘cautions’, ce qui est conforme à l’idée de garantie, soir de ‘codébiteurs’; il est important de régler les relations entre codébiteurs dans le cas où l’organisme prêteur réclame le remboursement à un de ces derniers.

‘une clause pour ordre’ réglera le recours que pourrait exercer ce codébiteur interpellé, contre le débiteur principal.

La banque trouve donc sa première garantie en la personne de son contractant et de ses éventuels codébiteurs et cautions.

L’hypothèque

Outre cette garantie personnelle, le banquier demande une garantie réelle, sous la forme d’une hypothèque. D’où le terme de crédit hypothécaire.

Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt contractuel peut être fixe et donc rester identique pendant toute la durée du prêt.

Si l’emprunteur opte pour le taux d’intérêt variable, ce dernier s’adapte en principe aux fluctuations de l’un des indices de référence définis par la loi ? ‘En principe’, car le législateur a enfermé cette variabilité dans des limites très précises tendant à assurer tant au prêteur qu’à l’emprunteur un maximum de sécurité. Le contrat devra donc stipuler les taux d’intérêts plafond et plancher.

Les banques proposent en règle générale toute une série de possibilités, modulant fixité et variabilité, soit en jouant sur la périodicité de l’adaptation, soit en ne la prévoyant qu’à la baisse.

Le mode de remboursement

Enfin, les mensualités peuvent être constantes, c’est-à-dire, toujours du même montant.

Cette formule offre l’avantage de la prévisibilité; à chaque échéance l’emprunteur paie le même montant.

Les premières mensualités sont presque intégralement constituées d’intérêts.

Une autre formule permet, dès le début du contrat, d’entamer de façon plus consistante le remboursement du capital. Les premières mensualités sont particulièrement lourdes mais la charge globale de cette formule est moindre.

Les assurances

La souscription d’un emprunt hypothécaire va souvent entraîner la conclusion de contrats d’assurance.

Le banquier exige par exemple que l’immeuble donné en hypothèque soit assuré contre les risques d’incendie et sinistres apparentés, pour la valeur de reconstruction.

De même, une assurance vie adjointe à l’emprunt permettra de son côté le remboursement intégral en cas de décès de l’emprunteur assuré.

6.2. DIFFICULTÉS DE PAIEMENT

L’acheteur qui ne rembourse pas son prêt hypothécaire dans les règles est toujours préjudicié. S’il ne peut plus faire face à ses paiements, il peut arriver que la banque procède à la vente publique du bien immobilier sur lequel se base l’hypothèque. Avec l’argent qu’elle récupère lors de la vente publique, la banque essaie de couvrir tous ses frais.

Les procédures que la banque doit suivre en cas de non-paiement sont décrites dans le Code Civil. En cas de non-paiement d’une somme due, l’institution hypothécaire est tenue d’envoyer à l’emprunteur, dans les trois mois qui suivent l’échéance, un avertissement par recommandé (lequel mentionnera les conséquences de son non-paiement).

Si cette obligation n’est pas respectée, l’augmentation de taux d’intérêt prévue par le contrat pour cette échéance ne peut être appliquée; en outre il doit être accordé, avant cette échéance, un report de paiement de six mois à dater de la dernière échéance et non grevés des frais et intérêts supplémentaires. Conformément aux règles établies par le Roi, c’est la Banque Nationale de Belgique qui est chargée de l’enregistrement, dans la banque des données centrale instituée par l’article 71 de la loi du 12 juin 1991 sur le crédit à la consommation, des non-paiements relatifs aux contrats de crédits hypothécaires mentionnés dans l’article 1 de cette loi et qui sont conformes aux critères fixés par la Roi.

Les institutions de prêt hypothécaire sont tenues d’informer la Banque Nationale de Belgique de tous les cas de non paiement qui remplissent les conditions stipulées par le Roi. Le Roi détermine le contenu des données nécessaires à l’identification du crédit et pour constater l’évolution de l’endettement. Quant aux autres données, il est parfois interdit de les divulguer.

Toute saisie qui a lieu en vertu d’un jugement ou d’un autre acte authentique doit, dans le cadre de cette loi et sous peine de nullité, être précédée d’une tentative d’arrangement à l’amiable (laquelle sera notifiée dans le journal des protêts) devant le juge des saisies.

Assurance

La plupart des assurances exigent également la conclusion d’une police couvrant le solde dû. En cas de décès de l’emprunteur, elle assure à la banque le remboursement (d’une partie) du montant du prêt non encore remboursé. De ce fait elle protège également le partenaire restant /en vie ou les héritiers. On peut aussi conclure un contrat qui vous assure contre les maladies graves.

Quant à l’assurance contre la perte de revenus, elle peut servir de complément à l’assurance couvrant le solde dû lorsque celle-ci ne le prévoit pas. Bien des variations sont possibles dans ce domaine.

Assurance contre la perte de revenus

Une telle assurance existe dans les trois Régions wallonne, flamande et bruxelloise, sous certaines conditions différentes selon les Régions.



7. PROTECTION DES PARTIES

7.1. FORMALITÉ DE PUBLICITÉ FONCIÈRE

Tous les moyens et procédés de publicité peuvent être utilisés. Les plus fréquents sont évidemment les affiches apposées sur l’immeuble ainsi que les petites annonces dans les journaux spécialisés ou ‘toutes-boîtes’.

Des lois particulières imposent certaines obligations en matière de publicité. Ainsi, en matière d’urbanisme, Les régions imposent certaines mentions lors de la vente de terrains, de publicité relative aux permis de lotir,…

Sa publicité
o doit se faire en toute honnêteté
o doit être loyale vis à vis de ses confrères
o ne doit pas compromettre la dignité de la profession
o doit être conforme aux pratiques commerciales imposées par la loi
o doit au moins mentionner son nom ou le nom de sa firme ou son numéro d’agréation auprès de l’IPI
o doit faire apparaître qu’elle émane bien d’un agent immobilier
o ne peut offrir ni services gratuits ni services à des prix inférieurs aux coûts de revient
o ne peut donner une image erronée de son objet.

7.2. OBLIGATIONS ET RESPONSABILITÉS DU PROFESSIONNEL

L’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et d’information.

Le consommateur doit être informé mensuellement par l’agent immobilier de l’exécution de sa mission.

7.2.1. Devoir de discrétion

L’agent immobilier est soumis à un devoir de discrétion, qu’il doit faire également respecter par les personnes travaillant sous son autorité.
Ce devoir de discrétion signifie que l’agent immobilier ne peut communiquer des données, faits et opinions relatifs à une mission à des personnes autres que celles qui sont autorisées à en prendre connaissance, et ce, aussi bien durant qu’après sa mission.
Il n’y a pas de manquement disciplinaire au devoir de discrétion si des informations relatives à une mission sont données par l’agent immobilier, notamment :
- dans l’exercice de sa défense personnelle en matière judiciaire ou disciplinaire ;
- lorsque et dans la mesure où il a été déchargé expressément de son devoir de discrétion par son commettant quant à des éléments qui concernent personnellement ce dernier;
- lorsqu’il constate que l’on agit en fraude de ses droits ou de ceux de son commettant et qu’il s’avère que la communication d’informations relatives à une mission doit être faite pour rétablir ou sauvegarder ces droits ;
- lorsque des informations utiles ou nécessaires à l’exercice de la mission doivent être transmises ou échangées avec des personnes impliquées dans celle-ci, tels que les collaborateurs internes ou externes de l’agence immobilière, permanents ou occasionnels, ou des spécialistes.
L’agent immobilier ne peut jamais fournir d’informations erronées sous prétexte de son devoir de discrétion.

7.2.1.2. Information du public

Lorsqu’il donne des informations sur sa qualité, ses activités professionnelles, ses qualifications et ses services, l’agent immobilier les délivre honnêtement et s’interdit de s’approprier indûment des titres ou compétences, que ce soit en général ou vis-à-vis d’un bien déterminé.
L’agent immobilier doit indiquer, dans ses documents et sur son site Internet :
- son numéro d’agréation IPI ;
- la raison sociale de son établissement ou celle, accompagnée de la forme juridique, de la personne morale dans le cadre de laquelle il agit ;
- les mentions imposées par la loi.
Les annonces qu’il publie et qui sont visibles du public doivent faire clairement apparaître qu’elles émanent d’un agent immobilier.
Dans l’affichage, sur les panneaux d’information ou tout autre moyen promotionnel qu’il utilise ou auquel il fait appel, l’agent immobilier fait au moins mention de son nom ou de sa dénomination commerciale.

7.2.1.3. Obligations spécifiques de l’intermédiaire

Un agent immobilier chargé d’une fonction d’intermédiaire fait usage de sa connaissance du marché afin d’assister son commettant dans l’estimation de la valeur réelle du bien.

7.2.2. Reddition des comptes

A défaut de référence à un barème, l’exigibilité des honoraires doit être réglée conventionnellement.

7.2.3. Responsabilité civile

7.2.3.1. Responsabilité civile délictuelle

Les articles 1382 et 1383 du Code civil énoncent les principes qui régissent la responsabilité de toute personne au sein de la société.

L’article 1382 édicte que: "tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer "et l’étendue de cette réparation est définie par l’article 1383 comme suit: "chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence". Il apparaît de ces dispositions légales que toute faute même la plus légère est susceptible d’engager la responsabilité de son auteur et ce, en dehors de tout lien contractuel.

Les conditions de mise en cause de cette responsabilité imposent cependant la preuve non seulement d’une faute mais également d’un dommage ayant un lien de cause à effet avec la faute reprochée.

7.2.3.2. Responsabilité civile contractuelle

Cette responsabilité naît du non-respect par un des contractants d’une obligation résultant du contrat intervenu entre parties.

Il importe de souligner que ces obligations peuvent résulter soit d’une disposition contractuelle expresse, soit des règles inhérentes à ce type de contrat (exemple: les règles de l’art), soit enfin de prescriptions légales s’imposant aux parties en dehors de toutes dispositions contractuelles (exemple: garantie décennale).

7.2.4. Responsabilité pénale

La responsabilité délictuelle résulte d’une violation d’une disposition légale sanctionnée pénalement. Indépendamment de la sanction pénale elle-même, l’infraction est susceptible d’entraîner la responsabilité civile de celui qui l’a commise qui devra réparation de toutes les conséquences de l’acte délictueux.

Cette indemnisation pourra être soit sollicitée devant le juge correctionnel dans le cadre d’une constitution de partie civile soit devant la juridiction civile, le préjudicié se fondant sur l’acte délictueux pour demander réparation des conséquences qu’il a subies.

7.2.5. Responsabilité vis-à-vis de la profession

Chaque professionnel est tenu de respecter les différentes règles de déontologie imposées dans l’exercice de sa profession. Si tel n’est pas le cas, il sera tenu de s’expliquer devant l’organe professionnel compétent.

7.2.6. Indemnisation des préjudices

Lorsque l’exécution en nature est devenue impossible (ex: la chose à livrer a péri) ou lorsque le débiteur ne peut pas exécuter son obligation et que l’on ne peut l’y contraindre, le créancier a droit à une exécution par équivalent consistant dans l’octroi de dommages et intérêts, somme d’argent équivalente à l’avantage que lui aurait procuré l’exécution en nature.


7.3. PROTECTION DU VENDEUR

7.3.1. Action en paiement du prix

Si l’acheteur ne paie pas le prix, alors le vendeur peut annuler le contrat (art. 1654 du Code Civil). Cette disposition est conforme aux règles générales concernant les contrats synallagmatiques. Elle implique donc un défaut de prestation de la part de l’acheteur. Elle laisse au vendeur le choix entre une exécution forcée et une dissolution du contrat. Le vendeur peut revenir sur sa décision jusqu’au prononcé final. Pour simplifier les choses, on peut faire appel aux deux possibilités d’options possibles dans la citation originale, et ce, en ordre principal ou en ordre accessoire. Le juge décidera si les manquements de l’acheteur justifient la dissolution du contrat, ou s’il accorde un sursis à l’acheteur, ou s’il accorde des dommages et intérêts au vendeur.

7.3.2. Action en résolution

La résolution de l’achat est prononcée sur l’heure si le vendeur risque de perdre et la chose et le prix (art. 1655 du Code Civil). En cas d’urgence, le juge ne peut donc pas accorder de sursis. L’article 1655 ne s’applique pas si l’action en paiement du prix du vendeur n’est pas recevable ou si, en cas d’un manquement antérieur, l’acheteur a acquis le droit de demander la résolution en sa faveur.

7.3.3. Clause résolutoire

Un contrat d’achat peut comporter/inclure une clause résolutoire. En l’absence de paiement du prix dans un délai convenu, le contrat sera dissolu par voie légale. En cas de clause résolutoire, le juge ne peut donc plus juger la non prestation (il peut juste la constater) ni accorder de sursis, mais il peut constater la dissolution/résolution du contrat et éventuellement fixer les dommages et intérêts.

Lorsque la clause ne prévoit qu’une "résolution par voie légale", le débiteur peut encore être mie en défaut par sommation/ au moyen d’un avertissement. Même après cela l’acheteur peut encore payer le prix et éviter par là même la résolution du contrat.

Si la clause stipule une "résolution par voie légale et sans avertissement", l’achat est dissolu.

Par la simple signification de la volonté de faire usage de ladite clause. Un avertissement ne s’impose donc pas en l’espèce.

7.3.4. L’hypothèque

Selon les termes de l’article 41 de la loi hypothécaire, l’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation.

Le droit réel d’hypothèque n’a pas de vie autonome; il suppose nécessairement l’existence d’une créance à garantir, d’où son caractère accessoire.

7.3.5. Le gage

Le gage n’existe pas dans le cadre du contrat de vente immobilière, vu que le gage requiert une dépossession effective du bien mis en gage. Il n’est possible que lors d’une vente d’un fonds de commerce (loi du 25 octobre 1919 organisant le gage sur fonds de commerce).

7.3.6. Cautionnement

Archétype des sûretés personnelles, car seule espèce de cette catégorie véritablement organisée par le Code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une personne physique ou morale, dénommée caution, s’engage sur tout son patrimoine à payer (une partie préétablie de) la dette d’autrui au cas où ce dernier ne s’acquitterait pas de ses engagements.

7.3.7. Les privilèges

Un privilège est un droit que la loi accorde au créancier en raison de la nature particulière d’une créance et qui lui assure la prééminence sur tous les autres créanciers, voire sur une hypothèque.

Un article du code hypothécaire précise que le vendeur d’un bien immobilier jouit d’un privilège sur le bien immobilier (vendu) afin d’assurer le paiement du prix de vente.


7.4. PROTECTION DE L’ACQUÉREUR

7.4.1. Possibilité de rétractation de l’acceptation de l’offre

L’offre, comme la promesse, est en principe irrévocable, même en cas de pourparlers complémentaires. L’émetteur peut cependant se rétracter:

1. avant qu’elle ne soit parvenue au destinataire (à condition que le retrait respecte les règles de preuve);
2. si elle comporte des réserves (dans les limites de celles-ci);
3. après l’expiration du délai fixé ou à défaut, d’un délai raisonnable laissé à l’appréciation du juge;
4. si l’offre ou la promesse a essuyé un refus du ou des intéressés pendant ledit délai;
5. s’il s’agit d’une offre, seulement si elle est ‘réceptrice’. Si l’offre est publique, l’offrant ne peut logiquement se rétracter avant que l’offre ne soit parvenue aux destinataires. Si cette dernière ne satisfait pas aux conditions de droit commun, il ne s’agit pas ‘à proprement’ parler d’une rétraction.

7.4.2. Clause suspensive (condition suspensive)

La condition suspensive est l’événement futur et incertain auquel est subordonnée l’exécution d’une obligation par ailleurs existante. L’incertitude qui entoure la condition doit être objective, c’est-à-dire indépendante – au moins partiellement – de la volonté des parties au moment de la conclusion du contrat.

Elle doit également être adventice, c’est-à-dire ne pas affecter un élément essentiel du contrat, comme par exemple, le prix de vente ou la qualité de propriétaire du vendeur. Elle ne peut également être impossible pour des raisons d’ordre matériel ou juridique, ou illicite c’est-à-dire contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs (art 900 et 1172 Code civil). A défaut, la condition est frappée de nullité. De surcroît, si elle est essentielle au consentement des parties, la nullité s’étend à l’ensemble de la convention.

Lorsque la condition se réalise, la vente est, sauf convention contraire, réputée conclue depuis la signature de la convention initiale par le jeu de l’effet rétroactif attaché à la condition (art.1179 du Code civil).

7.4.2.1. Absence de financement

Une convention d’achat/vente peut inclure une clause suspensive, laquelle stipule que l’exécution de l’engagement dépend de l’obtention d’un crédit par l’acheteur. Cela signifie que le contrat existe toujours mais que l’exécution de ses engagements est suspendue. C’est une mesure destinée à protéger l’acheteur car en l’absence de cette clause, la non obtention d’un crédit signifie la résolution du contrat aux dépens de l’acheteur.

7.4.2.2. Autres causes (par exemple l’urbanisme)

On peut également faire dépendre l’exécution des engagements d’autres facteurs tels que l’obtention d’un permis de bâtir. Dans un contrat, tout facteur peut faire l’objet d’une condition suspensive pour autant que les deux parties y consentent.

7.4.3. Action en nullité

La vente ne peut se former que si les consentements des parties sont valablement donnés. Une personne en état de démence (sans nécessairement bénéficier d’un régime de protection), d’ébriété ou de sénilité avancées est incapable de conclure un contrat de vente ou de conférer un mandat de vente.

Le défaut de consentement rend la convention nulle. Il s’agit d’une nullité relative, dès lors que seuls des intérêts privés sont concernés. Cette sanction ne peut être invoquée que par les cocontractants. La vente litigieuse est en outre susceptible de confirmation: les parties peuvent décider de ratifier la convention.

Un contrat est considéré comme nul si une seule des conditions de validité n’est pas satisfaite. Si jamais une de ces conditions n’est pas rencontrée, le contrat est simplement considéré comme non existant.

7.4.4. Action en garantie

L’obligation du vendeur ne consiste pas seulement à délivrer le bien. A posteriori, il est également tenu d’en garantir une jouissance paisible (soustraite aux causes d’éviction) et utile (exempte de vice) à l’acquéreur (art.1625 du Code civil), de façon à ce que le droit de propriété de ce dernier conserve toute son effectivité après la cession.

Il existe deux sortes d’action en garantie: la garantie d’éviction et la garantie des vices cachés.

La garantie d’éviction vise à protéger les acquéreurs contre les troubles de possession, c’est-à-dire contre tout fait quelconque - émanant du vendeur ou d’un tiers - qui prive l’acheteur de tout ou partie de la propriété ou de l’usage du bien vendu. La garantie des vices cachés tend pour sa part à garantir l’acheteur contre les dysfonctionnements constatés au bien livré qui le rendent impropre pour l’usage - normal ou contractuel - auquel il est destiné.

7.4.5. Action rédhibitoire

L’action rédhibitoire ne peut être intentée qu’en cas de vices cachés.

Cette action ne peut être intentée qu’en cas de vices cachés.

Les articles 1644 et suivants du Code Civil prévoient que l’acheteur a le droit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, lorsque le bien est entaché d’un vice rédhibitoire.



8. TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ ET DES RISQUES

8.1. TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ

8.1.1. Principe général

Le transfert de la propriété du vendeur vers le capital de l’acheteur constitue l’achat.

Un contrat qui ne donnerait pas lieu à un transfert de propriété n’est pas une vente. De fait le simple accord des parties quant à la chose et au prix débouche automatiquement et immédiatement sur le transfert de propriété. C’est ce qu’on appelle le caractère translatif du contrat de vente.

8.1.2. La réalisation

En principe le transfert de propriété se produit du seul fait que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Cet accord est le plus souvent validé dans une convention de vente établie soit par les parties soit par l’agent immobilier (compromis). Cette convention est un engagement définitif. L’engagement principal du vendeur est donc réalisé dès la conclusion du contrat. De ce fait le transfert de propriété est effectif dès que les parties marquent leur accord. Ce transfert de propriété est essentiel pour la vente mais il n’implique pas nécessairement la conclusion d’un contrat. Dans certains cas, ce transfert se produit plus tard :

1. lors de l’achat d’une chose future,
2. clause de report du transfert de propriété: la réservation de la propriété. La vente doit être enregistrée dans les quatre mois qui suivent sa conclusion. En général c’est le notaire qui s’en charge par l’établissement d’un acte authentique.

8.2. TRANSFERT DES RISQUES

Il est important de déterminer à quel moment la propriété est transférée car ce transfert s’accompagne du transfert des risques vers l’acheteur. Si la chose périt par hasard ou en cas de force majeure, l’acheteur doit néanmoins en payer le prix, même si la chose n’a pas encore été livrée. Si la chose périt avant le transfert de propriété, c’est une perte pour le vendeur car l’acheteur ne sera pas tenu de payer le prix.

Attention si l’une des parties est en défaut et fait l’objet d’une sommation, le risque se déplace. Ainsi, lorsque la chose est détruite après sommation de livraison, le risque incombe au vendeur et ce même si la propriété avait déjà été transférée. D’autre part, si l’acheteur fait l’objet d’une sommation de paiement, le risque lui incombe même si le vendeur avait conservé la propriété.

En cas d’un bâtiment en construction ou à construire, il y a transfert de propriété au moment de la livraison définitive - avec une période légale de transition de huit jours - (Loi Breyne 1971).

8.3. OBLIGATION D’ASSURANCE

Le vendeur doit toujours déclarer que le bien est suffisamment assuré contre l’incendie et les risques y afférents. Il s’engage à conserver cette assurance jusqu’au jour du transfert de propriété y compris. Quant à l’acheteur, il fera le nécessaire pour assurer le bien dès l’entrée en jouissance et au plus tard lors du transfert de propriété.

8.4. CLAUSES PARTICULIÈRES

8.4.1. Clauses en matière de qualité des parties

On doit d’abord considérer qui sont des parties qui interviennent dans l’achat et en quelle qualité elles se présentent. Elles peuvent s’engager en leur nom propre et pour leur propre compte ou elles peuvent représenter un tiers sur base d’un mandat légal ou conventionnel. On peut également acheter pour le compte d’une société fondée ou à fonder. S’il y a plusieurs acheteurs, ces derniers peuvent prévoir que le bien reviendra dans son intégralité au dernier survivant (clause d’augmentation ou tontine).

8.4.2. Clauses relatives au moment de réalisation de la vente

8.4.2.1. Clause de conservation de propriété

Il est de coutume d’inclure dans la convention de vente une clause stipulant que le transfert de propriété est reporté au moment de l’acte authentique.

8.4.2.2. Achat sous condition résolutoire

Une convention conclue sous condition résolutoire est une convention qui se dissout dès que la condition stipulée est remplie. Dans ce cas les parties se retrouvent dans la position de parties qui n’ont jamais conclu de convention. L’exécution d’engagement n’est pas suspendue. Ici aussi la condition doit être la réalisation d’un événement futur incertain. Pour des raisons fiscales, la condition résolutoire n’est que très rarement utilisée lors de la vente d’un bien immobilier.

8.4.3. Clauses concernant le prix et les modalités de paiement

Le prix doit être déterminé dans le contrat ou du moins déterminable à l’aide de données objectives incluses dans le contrat. Il ne doit pas être laissé au bon vouloir de l’acheteur ou du vendeur. Il est payable s’il peut être déterminé en fonction de données objectives qui ne dépendent pas de la volonté des parties. Ce prix n’est pas stable si le contrat comprend une clause de "prix à déterminer à un moment non précisé".

8.4.4. Clauses concernant la limitation du devoir de garantie du vendeur

Outre l’obligation de délivrance de la chose à l’égard de l’acheteur, le vendeur est également tenu de la garantir. Cette obligation a un double objet:

1. la possession tranquille de la chose vendue,
2. la délivrance d’une chose sans vices cachés.

8.4.4.1. Garantie de dessaisissement

Le vendeur doit assurer à l’acheteur une possession tranquille. Si ce n’est pas le cas, l’acheteur est dessaisi. Le dessaisissement découle du fait que l’acheteur est privé, en tout ou en partie, de la propriété ou de la jouissance de la chose. Le fait à l’origine du dessaisissement porte le nom de trouble de propriété. Le vendeur doit garantir l’acheteur en premier lieu contre ses propres actes et ensuite contre les actes de tiers.

8.4.4.2. Garantie contre les vices cachés

Le vendeur doit livrer un bien tel qu’il a été convenu et libre de vices/défauts. Lorsque l’acheteur a accepté le bien, cela couvre les vices apparents. Le vendeur doit répondre des vices invisibles en cours de vente. On parle alors de vices cachés. Cela signifie que:
o il s’agit de défauts cachés, qui n’apparaissent pas;
o un vice est considéré comme caché lorsqu’un vendeur normalement attentif n’est pas en mesure de le remarquer immédiatement lors de la livraison;
o le vice doit rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur destinait le bien;
o le vice doit exister au moment de la vente.



9. FINANCEMENT

9.1. LE COUT TOTAL DE L’OPERATION (PRIX + FRAIS)

Frais de l’acte d’achat

Les droits d’enregistrement constituent le composant essentiel de ces frais. Ces droits s’élèvent à 12.5% (pour les tarifs exacts voir 5.1.2) du prix d’acquisition de l’habitation ou du terrain acheté.

Aux droits d’enregistrement s’ajoutent les frais spécifiques que le notaire doit exposer en vue de la préparation de l’acte, ainsi que les honoraires du notaire.

A l’achat d’une première habitation, vous pouvez bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement. Ceux-ci sont ramenés à 6% (en Région wallonne) ou 5% (en Région flamande) pour autant que le revenu cadastral des immeubles que vous possédez (y compris l’habitation acquise) ne dépasse pas:
o €745 si vous avez max. 2 enfants à charge
o €845 si vous avez 3 ou 4 enfants à charge
o €945 si vous avez 5 ou 6 enfants à charge
o €1 045 si vous avez 7 enfants à charge ou davantage.

En cas de construction, il y a lieu de prévoir, en matière de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) un montant de 21% de la valeur de la construction et les droits d’enregistrement normaux. A cela, s’ajoutent les honoraires de l’architecte qui, pour une mission complète représentent jusqu’à 10 % du montant de la construction.

S’il y a un crédit hypothécaire
o Frais liés à l’acte d’ouverture de crédit hypothécaire.

Ces frais comportent
o un droit d’enregistrement de 1%
o un droit d’inscription de 0,3% pour faire acter l’hypothèque au registre du bureau de conservation des hypothèques
o les frais spécifiques que le notaire doit exposer en vue de la préparation de l’acte
o les honoraires du notaire (en moyenne 3%).

o Frais d’expertise
o Frais de dossier

Les frais de dossier s’élèvent généralement à un montant forfaitaire aussi bien pour une reprise en cours que pour une nouvelle demande de crédit.

Ils ne sont payables qu’au moment de la signature de la convention de crédit.

L’indemnité de remploi

On peut toujours effectuer des remboursements anticipatifs sur votre crédit.

On a le choix entre un remboursement intégral ou partiel.

Dans ce cas, la compagnie vous réclamera une indemnité de remploi, correspondant à 3 mois d’intérêts sur le capital remboursé anticipativement.
9.2. L’APPORT MINIMAL PERSONNEL

9.2.1. Financement personnel

Moyens propres
o économies personnelles
o dons de tiers (parents, membres de la famille, amis)

9.2.2. Emprunts considérés comme apports personnels

Les emprunts contractés auprès de tiers (parents, membres de la famille, amis).

9.3. RECOURS A L’EMPRUNT

Le montant du crédit habitation peut, en général, s’établir à 80% de la valeur vénale du bien. Dans certains cas, il est possible de financer jusqu’à 12,5%, le taux d’intérêt est alors majoré.

9.3.1. Organismes pouvant octroyer de tels prêts
o Les banques
o Les organes publics de crédits
o Les assurances
o Les particuliers
o Les institutions publiques habilitées à accorder des prêts sociaux.
9.3.2. Prêts sociaux

Prêts hypothécaires à taux réduits et aide financière pour la construction, l’achat ou la rénovation de logements.

Certaines conditions sont requises

Exemples
o ne pas être propriétaire ou usufruitier d’un autre logement.
o résider en Belgique.
o avoir des revenus stables et suffisants qui ne peuvent cependant être supérieurs à certains plafonds.
o habiter le logement pendant une période déterminée.
o le logement doit être salubre.
o …

9.3.3. Autres moyens

9.3.3.1. Location-achat

La location-achat peut se présenter de différentes manières pour autant que le propriétaire et le locataire soient d’accord et qu’il y ait acte authentique:
o le locataire s’engage à acheter le bien et le propriétaire à lui vendre après une période définie. Durant cette période le locataire paiera le loyer normalement
o le locataire peut payer un loyer normal au propriétaire pendant la période définie, mais lors de l’achat une déduction des loyers versés sera faite sur le prix de vente
o le propriétaire peut laisser habiter la personne avec qui il a pris un engagement d’achat sans lui demander de loyer jusqu’à l’achat proprement dit.

9.3.3.2. Le crédit-pont

Ce crédit est utilisé pour couvrir des périodes plus courtes. Lorsqu’il contracte un tel crédit, le preneur doit verser des intérêts mensuels sur le capital emprunté et rembourser la totalité du capital au terme de la période de crédit.

9.3.3.3. Autres prêts
o Le prêt personnel ou l’ouverture de crédit avec promesse hypothécaire.
o Le crédit automatique sur le compte à vue (de par sa souplesse, cette forme de prêt peut constituer une solution aux difficultés temporaires, mais son principal inconvénient est un taux d’intérêt élevé).

9.4. L’ENDETTEMENT MAXIMUM


En principe, les revenus doivent être suffisants pour que vous puissiez respecter tous vos engagements financiers, d’une part, et continuer à pourvoir à votre subsistance, d’autre part.

Cela signifie concrètement
o que les charges financières globales, y compris celles de votre crédit hypothécaire, ne peuvent dépasser 1/3 de vos revenus nets.
o qu’il doit rester au moins 868€, après déduction des charges grevant le revenu net.
o Remarques
o les deux conditions sont cumulatives.
o lors de la fixation du revenu net, il ne sera pas tenu compte des allocations familiales éventuelles.

9.5. RESPONSABILITE DE L’INTERMEDIAIRE QUANT A L’OBLIGATION DE CONSEIL CONCERNANT L’ENDETTEMENT

Le prêteur et son intermédiaire ont l’obligation de
o fournir au consommateur toutes les informations nécessaires complètes et exactes sur le contrat de crédit visé,
o rechercher, pour le contrat de crédit qu’ils proposent normalement ou pour lequel ils font normalement office d’intermédiaire, le crédit le mieux adapté quant à la formule/la forme et au montant, compte tenu de la situation financière du consommateur au moment de la conclusion du contrat de crédit.


Mise à jour le 15/07/2011

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