Immolex

Events

NEFs Landsmote og varkonferanse
Ålesund, Rica Parken Hotel, 7 to 9 May 2014
Read more
1 2 3

CEPI Contact

This newsletter presents the most recent information about CEPI

Nom:

Email:

Language Fr  En


Transeuropa Polska

Retour à la carte
English

1. Podmioty obecne na rynku nieruchomosci


1.1 Notariusz

Notariusz jest osoba zaufania publicznego, zawód ten jest regulowany ustawa z 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (Dz. U. z 1991 nr 22 poz. 91; ze zm.). Wszelkie umowy przenoszace wlasnosc nieruchomosci lub prawa do nieruchomosci musza byc sporzadzane przez notariusza w formie aktu notarialnego. Akt notarialny przenosi wlasnosc nieruchomosci, wlasnosciowe spóldzielcze prawo do lokalu. W przypadku takich praw jak uzytkowanie wieczyste lub hipoteka akt notarialny jest tylko podstawa wpisu do ksiegi wieczystej i dopiero wpis prawa te przenosi lub ustanawia. Równiez umowy uprawniajace do korzystania z nieruchomosci musza (uzytkowanie, sluzebnosc) lub moga (najem, dzierzawa) byc sporzadzane w formie aktu notarialnego. Poza sporzadzaniem aktów notarialnych, notariusz dokonuje szeregu innych czynnosci zwiazanych z obrotem nieruchomosciami, np. poswiadczenia daty, podpisu, depozyt notarialny. Notariusz w znaczacy sposób zabezpiecza obrót nieruchomosciami, ma obowiazek sprawdzenia istotnych okolicznosci zwiazanych z zawierana umowa tj. zdolnosc stron do zawarcia umowy, stan prawny nieruchomosci.


1.2 Posrednik w obrocie nieruchomosciami

Posrednik w obrocie nieruchomosciami - osoba fizyczna posiadajaca licencje zawodowa nadana przez ministra wlasciwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Posrednictwo w obrocie nieruchomosciami regulowane jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603; ze zm.) i polega na zawodowym wykonywaniu czynnosci zmierzajacych do zawarcia przez inne osoby umów:


  • nabycia lub zbycia praw do nieruchomosci;
  • nabycia lub zbycia wlasnosciowego spóldzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spóldzielczego prawa do lokalu uzytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spóldzielni mieszkaniowej;
  • najmu lub dzierzawy nieruchomosci albo ich czesci;
  • innych umów majacych za przedmiot prawa do nieruchomosci lub ich czesci.

Posrednik w obrocie nieruchomosciami moze równiez wykonywac opracowania i ekspertyzy oraz swiadczyc uslugi doradcze w zakresie rynku nieruchomosci. Szczególowy zakres czynnosci posrednictwa w obrocie nieruchomosciami okresla umowa posrednictwa. Czynnosci posrednictwa w obrocie nieruchomosciami moga byc wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomosci, a takze na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadajacych osobowosci prawnej.


1.3 Rzeczoznawca majatkowy

Rzeczoznawca majatkowy - osoba fizyczna posiadajaca licencje zawodowa uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomosci nadane przez ministra wlasciwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Zawód regulowany ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz. U. Nr 115, poz. 741; ze zm.) Rzeczoznawca majatkowy dokonuje okreslania wartosci nieruchomosci, a takze maszyn i urzadzen trwale zwiazanych z nieruchomoscia. Rzeczoznawca majatkowy moze sporzadzac opracowania i ekspertyzy, nie stanowiace operatu szacunkowego, dotyczace:


  • rynku nieruchomosci oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
  • efektywnosci inwestowania w nieruchomosci i ich rozwoju;
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
  • oznaczania przedmiotu odrebnej wlasnosci lokali;
  • bankowo-hipotecznej wartosci nieruchomosci;
  • okreslania wartosci nieruchomosci na potrzeby indywidualnego inwestora;
  • wyceny nieruchomosci zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowosci;
  • wyceny nieruchomosci jako srodków trwalych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowosci.

1.4 Zarzadca nieruchomosci


Zarzadca nieruchomosci - osoba fizyczna posiadajaca licencje zawodowa nadana przez ministra wlasciwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, której zadaniem jest zapewnienie wlasciwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomosci oraz bezpieczenstwa uzytkowania i wlasciwej eksploatacji nieruchomosci w tym biezace administrowanie nieruchomoscia. Zarzadca odpowiada za utrzymanie nieruchomosci w stanie nie pogorszonym oraz uzasadnione inwestowanie w te nieruchomosc. Zarzadca nieruchomosci moze wykonywac opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarzadzania nieruchomosciami. Zawód regulowany glównie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz. U. Nr 115, poz. 741; ze zm.). Szczególowy zakres uprawnien i obowiazków zarzadcy okreslany jest w umowie.


1.5 Geodeta

Geodeta zgodnie z ustawa z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. Nr 30 poz. 163;ze zm.) zajmuje sie: planowaniem i wykonywaniem pomiarów nieruchomosci, dokonywaniem obliczen, sporzadzaniem dokumentacji, tworzeniem i aktualizacja baz danych, sporzadzaniem zdjec i opracowan fotogrametrycznych, grawimetrycznych, magnetycznych i astronomicznych zwiazanych z realizacja zadan w dziedzinie geodezji i kartografii.


1.6 Deweloper

Osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje lub realizuje inwestycje w zakresie budowy domów i mieszkan na sprzedaz. Podstawa prawna umowy z deweloperem jest obok Kodeksu cywilnego ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o wlasnosci lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.)


1.7 Obsluga prawna

Zawodami zajmujacymi sie obsluga prawna sa adwokat i radca prawny. Zawody te regulowane sa ustawa z dnia 26 maja 1982 prawo o adwokaturze (Dz.U. z 2002 Nr 123, poz. 1058) i ustawa z dnia 6 lipca 1982 o radcach prawnych (Dz. U. z 1982 Nr 19 poz. 145). Zakres obslugi prawnej obejmuje doradztwo, sporzadzanie umów, reprezentowanie przed sadem. W ramach upowaznienia ustawy o gospodarce nieruchomosciami doradztwem w zakresie rynku nieruchomosci moga zajmowac sie posrednik w obrocie nieruchomosciami, zarzadca nieruchomosci i rzeczoznawca majatkowy.

1.8 Ubezpieczyciel

Firmy ubezpieczeniowe swiadcza szeroki zakres uslug wykorzystywanych na rynku nieruchomosci. Przede wszystkim ubezpieczenia obejmuja:


  • przedmiot transakcji; nieruchomosc lub prawo do nieruchomosci ubezpieczane sa na wypadek zniszczenia;
  • transakcje; jest ona ubezpieczana na wypadek nie zabezpieczenia jej w postaci hipoteki,
  • wlasciciela; jest on ubezpieczany na wypadek smierci,
  • podmioty obslugujace transakcje; ubezpieczone sa one od odpowiedzialnosci cywilnej.

Firmy ubezpieczeniowe sa tez czesto inwestorami na rynku nieruchomosci.


1.9 Bank

Banki zajmuja sie finansowaniem zakupu nieruchomosci, praw do nieruchomosci lub inwestycji na rynku nieruchomosci. Udzielaja pozyczek, kredytów komercyjnych, inwestycyjnych i hipotecznych. Banki sa równiez inwestorami bezposrednimi, prowadza dzialalnosc badawcza w zakresie rynku nieruchomosci.


^

2. Dostep do zawodu posrednika w obrocie nieruchomosciami


2.1 Niezbedne wymogi formalne

Posrednik w obrocie nieruchomosciami jest zawodem regulowanym ustawowo, w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603; ze zm.) i licencjonowanym. Licencja zawodowa wydawana jest przez Ministra Budownictwa, po przeprowadzeniu postepowania kwalifikacyjnego, konczacego sie panstwowym egzaminem. Osoba otrzymujaca licencje wpisywana jest do Centralnego Rejestru Posredników w Obrocie Nieruchomosciami.


Warunkami uzyskania przez osobe fizyczna licencji posrednika sa:


  • Posiadanie pelnej zdolnosci do czynnosci prawnych;
  • Niekaralnosc za przestepstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestepstwa gospodarcze, za falszowanie pieniedzy, papierów wartosciowych, znaków urzedowych, za przestepstwa skarbowe oraz za inne przestepstwa majace znaczenie ze wzgledu na wykonywany zawód;
  • Wyksztalcenie wyzsze w zakresie gospodarki nieruchomosciami lub wyzsze oraz studia podyplomowe w zakresie gospodarki nieruchomosciami;
  • Praktyka zawodowa. Praktyke mozna odbyc w formie warsztatów organizowanych przez stowarzyszenia zawodowe badz u przedsiebiorcy prowadzacego dzialalnosc w zakresie obrotu nieruchomosciami. Praktyka musi byc udokumentowana w dzienniczku praktyk wydawanym przed rozpoczeciem praktyki przez Ministerstwo Budownictwa;
  • Egzamin. Podstawa uzyskania licencji jest zdanie panstwowego egzaminu w Ministerstwie

Budownictwa. Egzamin sklada sie z trzech etapów:


  1. analizy dokumentów zlozonych przez kandydata, w tym symulacji transakcji nieruchomosciowych zlozonych przez kandydata,
  2. testu,
  3. ustnej obrony symulacji transakcji nieruchomosciowych.

Osoba nie posiadajaca obywatelstwa polskiego moze otrzymac licencje zawodowa posrednika w obrocie nieruchomosciami po spelnieniu dodatkowo warunku bieglej znajomosci jezyka polskiego.


2.2 Standardy zawodowe

Posrednik w obrocie nieruchomosciami musi realizowac zasady i wymogi okreslone w Standardach zawodowych posredników w obrocie nieruchomosciami. Uchwalone one zostaly przez Rade Krajowa Polskiej Federacji Rynku Nieruchomosci w dniu 19 grudnia 2003 r. i okreslaja zasady dotyczace: rzetelnosci zawodowej, kompetencji, tajemnicy zawodowej, prestizu zawodu, zasad wspólpracy z innymi posrednikami, sposobu pozyskiwania i prezentowania ofert, uczciwosci.


2.3 Przeszkody w wykonywaniu zawodu

2.3.1 Brak licencji zawodowej


Licencje mozna utracic w wyniku orzeczenia przez Ministra Budownictwa kary dyscyplinarnej (patrz pkt 7.2)., utraty zdolnosci do czynnosci prawnych – ubezwlasnowolnienia oraz skazania za przestepstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestepstwa gospodarcze, za falszowanie pieniedzy, papierów wartosciowych, znaków urzedowych, za przestepstwa skarbowe oraz za inne przestepstwa majace znaczenie ze wzgledu na wykonywany zawód.


2.3.2 Zakazy dotyczace laczenia zawodów np. posrednika i notariusza


2.4 Gwarancje finansowe

Do prowadzenia dzialalnosci gospodarczej w zakresie posrednictwa nie sa wymagane zadne specjalne gwarancje finansowe z wyjatkiem ubezpieczenia od odpowiedzialnosci cywilnej (patrz pkt 2.5.).


2.5 Ubezpieczenie

Posrednik podlega obowiazkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialnosci cywilnej. W umowie posrednictwa ma obowiazek zamieszczenia oswiadczenia o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialnosci cywilnej za szkody wyrzadzone w zwiazku z wykonywaniem czynnosci posrednictwa w obrocie nieruchomosciami oraz podania numeru polisy. Minimalna sume gwarancyjna ubezpieczenia okresla w rozporzadzeniu Minister Finansów.


2.6 Organy nadzorcze

2.6.1 Minister Budownictwa


Minister Budownictwa sprawuje nadzór na dzialalnoscia posredników. Nadaje licencje zawodowe, wymierza kary dyscyplinarne. Minister Budownictwa powoluje Komisje Odpowiedzialnosci Zawodowej prowadzaca postepowania dyscyplinarne (patrz pkt 7.2.), rozporzadzenie Ministra infrastruktury z dnia 21 stycznia 2005 r. w sprawie postepowania z tytulu odpowiedzialnosci zawodowej rzeczoznawców majatkowych, posredników w obrocie nieruchomosciami oraz zarzadców nieruchomosci (Dz. U. z 2005 r. Nr 16 poz. 136).


2.6.2 Polska Federacja Rynku Nieruchomosci


Polska Federacja Rynku Nieruchomosci jest organizacja dzialajaca w oparciu o przepisy regulujace stowarzyszenia. Skupia ona stowarzyszenia posredników i zarzadców w celu zapewnienia prawidlowego rozwoju polskiego rynku nieruchomosci poprzez dostarczanie uslug na najwyzszym poziome, stworzenie systemów informacyjnych dla potrzeb spoleczenstwa i rzadu oraz jednoczenie wszystkich profesjonalistów rynku nieruchomosci. PFRN wspóldziala z organami panstwa oraz z innymi organizacjami i instytucjami zainteresowanymi uregulowaniem i rozwojem rynku nieruchomosci. W ramach „nadzoru” nad dzialalnoscia posredników w obrocie nieruchomosciami zajmuje sie przede wszystkim formulowaniem i wdrazaniem zasad etyki zawodowej, których lamanie moze skutkowac odebraniem licencji zawodowej. Do innych celów dzialania PFRN nalezy m.in. wypracowanie zasad wspóldzialania i form dalszej integracji srodowisk specjalistów rynku nieruchomosci, reprezentowanie czlonków wobec organów i instytucji centralnych oraz na forum miedzynarodowym, ochrona praw zawodowych, podnoszenie rangi i rozwój zawodów zajmujacych sie profesjonalna obsluga rynku nieruchomosci.


2.6.3 Stowarzyszenia zawodowe


Duza role w zakresie kontrolowania i nadzorowania grupy zawodowej posredników odgrywaja stowarzyszenia regionalne, zrzeszajaca osoby wykonujace dzialalnosc zawodowa lub naukowo-dydaktyczna w zakresie posrednictwa w obrocie nieruchomosciami. Celem dzialalnosci Stowarzyszen sa m.in.:


  • reprezentacja interesów czlonków wobec administracji panstwowej i lokalnej, organizacji spolecznych i gospodarczych, krajowych i zagranicznych;
  • tworzenie klimatu spolecznego zaufania do czynnosci podejmowanych przez posredników, promocja i propagowanie korzystania z uslug czlonków Stowarzyszenia;
  • tworzenie wizerunku posrednictwa jako profesji, a posredników jako odrebnej grupy zawodowej;
  • wypracowanie zasad etyki zawodowej, jak równiez kontrola i egzekwowanie przestrzegania tych zasad;
  • ochrona prestizu, dobrego imienia i interesów czlonków Stowarzyszenia;
  • dbalosc o wysoki poziom uslug i kwalifikacji zawodowych czlonków Stowarzyszenia poprzez organizacje szkolen z zakresu obrotu nieruchomosciami oraz kontaktu z klientami;
  • usprawnianie pracy posredników poprzez budowe nowoczesnych narzedzi, jak system MLS i umowy na wylacznosc. Nasi czlonkowie preznie dzialaja w Zarzadzie, organach statutowych i grupach roboczych na rzecz calego srodowiska posredników

2.6.4 Urzad Ochrony Konkurencji i Konsumentów


Prezes Urzedu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nadzoruje posredników w zakresie stosowania praktyk, które moga byc uznane za niezgodne z regulami uczciwej konkurencji, lub naruszajacych prawa konsumentów, np., przez stosowanie w umowach posrednictwa klauzul zakazanych. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 122, poz. 1319; ze m.)


2.7 Mozliwe formy organizacyjne dzialalnosci posrednika w obrocie nieruchomosciami

Posrednik w obrocie nieruchomosciami moze prowadzic swoja dzialalnosc w róznych formach organizacyjnych


2.7.1 Indywidualna dzialalnosc gospodarcza


Wymogiem prowadzenia dzialalnosci gospodarczej jest jej zgloszenie w urzedzie gminy. Dodatkowymi obowiazkami jest powiadomienie o prowadzeniu dzialalnosci: urzedu skarbowego, Glównego Urzedu Statystycznego i Zakladu Ubezpieczen Spolecznych.


2.7.2 Dzialalnosc w formie spólki


Jezeli dzialalnosc ma byc prowadzona wraz ze wspólnikiem, wspólnikami lub wyjatkowo jednoosobowo ale w ramach spólki, przepisy przewiduja rózne typy spólek tj.


  • spólka cywilna,
  • spólka jawna,
  • spólka komandytowa,
  • spólka komandytowo akcyjna,
  • spólka z ograniczona odpowiedzialnoscia,
  • spólka akcyjna.

Poza spólka cywilna podlegajaca zgloszeniu w gminie, wszystkie spólki wymagaja wpisania do Krajowego Rejestru Sadowego. Warunkiem wpisu jest spelnienie ustawowych wymogów okreslonych w Kodeksie Spólek Handlowych dotyczacych np. formy umowy, kapitalu zakladowego itd. Poza tym obowiazkowe jest zgloszenie do wymienianych wyzej: urzedu skarbowego, Glównego Urzedu Statystycznego i Zakladu Ubezpieczen Spolecznych.


^

3. Umowa sprzedazy


3.1 Ogólne regulacje umowy sprzedazy

Umowa sprzedazy nalezy do jednych z najczesciej zawieranych umów w obrocie gospodarczym, reguluja ja przepisy kodeksu cywilnego oraz przepisy pozakodeksowe m.in.:


  • ustawa o gospodarce nieruchomosciami z dnia 21 sierpnia 1997 r.
  • ustawa o wlasnosci lokali dnia 24 czerwca 1994 r.
  • ustawa o ustroju rolnym. z dnia 11 kwietnia 2003 r.

Zgodnie z art. 535 kodeksu cywilnego umowa sprzedazy jest umowa, w rezultacie, której jedna ze stron umowy – sprzedawca zobowiazuje, sie sprzedac rzecz i wydac ja stronie drugiej – kupujacemu, a kupujacy zobowiazuje sie rzecz odebrac i zaplacic sprzedawcy okreslona cene. Elementami istotnymi kazdej umowy sprzedazy nieruchomosci sa cena i przedmiot umowy. Pozostale postanowienia umowy sprzedazy moga byc ksztaltowane dowolnie w ramach zasady swobody umów, jednakze zgodnie z art. 3531 kodeksu cywilnego nie moga sprzeciwiac sie one ustawie, zasadom wspólzycia spolecznego oraz zawieranemu stosunkowi prawnemu.


3.1.1 Przedmiot umowy


Przedmiot umowy sprzedazy musi byc szczególowo oznaczony. Okresla sie go przy pomocy informacji zawartych w ksiedze wieczystej ustanowionej dla okreslonej nieruchomosci oraz za pomoca danych z katastru nieruchomosci, czyli z danych gromadzonych w ewidencji gruntów i budynków. Przedmiotem umowy sprzedazy moga byc rzeczy ruchome oraz nieruchomosci. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomosciami sa „czesci powierzchni ziemskiej stanowiace odrebny przedmiot wlasnosci, jak równiez budynki trwale z gruntem zwiazane lub czesci takich budynków, jezeli na mocy przepisów szczególnych stanowia odrebny od gruntu przedmiot wlasnosci”. Przedmiotu umowy sprzedazy nieruchomosci nie moga stanowic czesci skladowe nieruchomosci, a wiec: budynki i inne urzadzenia trwale zwiazane z gruntem (drzewa, inne rosliny od chwili zasiania lub zasadzenia). Nieruchomosci bedace przedmiotem umowy sprzedazy moga stanowic wlasnosc jednego wlasciciela – w tym przypadku mamy do czynienia z wlasnoscia, jak równiez wielu wlascicieli – w takim przypadku mamy do czynienia z wspólwlasnoscia laczna lub w wlasnoscia w czesciach ulamkowych.


3.1.1.1 Wlasnosc Wlasnosc jest forma korzystania z rzeczy. Zgodnie z art. 140 k.c. wlasciciel moze z wylaczaniem innych osób korzystac z rzeczy zgodnie ze spoleczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa. Wlasciciel nieruchomosci uprawniony jest do wykonywania swoich prawa w granicach, które tworza przepisy ustawy oraz zasady wspólzycia spolecznego.


3.1.1.2 Wspólwlasnosc Przedmiotem umowy sprzedazy moze byc równiez nieruchomosc stanowiaca wlasnosc kilku podmiotów, w takim przypadku mówimy o wspólwlasnosci rzeczy. Wspólwlasnosc, zgodnie z art. 195 k.c. to wlasnosc tej samej rzeczy przyslugujaca niepodzielnie kilku osobom. Zródlem wspólwlasnosci moze byc dziedziczenie, darowizna lub inna umowa przenoszaca wlasnosc nieruchomosci. Sprzedaz wspólwlasnosci nieruchomosci mozemy podzielic na:


  • Sprzedaz calej nieruchomosci – w tym przypadku mamy do czynienia ze wspólwlasnoscia laczna. Przy sprzedazy calej nieruchomosci stanowiacej wspólwlasnosc laczna, zgodnie z art. 199 k.c. zgoda na sprzedaz musi byc udzielona przez wszystkich wspólwlascicieli, w braku takiej zgody wspólwlasciciele, których udzialy wynosza co najmniej polowe moga zwrócic sie do sadu z zadaniem o rozstrzygniecie. Wspólwlasciciele sa równiez zobowiazani do jednoczesnego przeniesienia posiadanych przez udzialów w sprzedawanej nieruchomosci.
  • Sprzedaz wspólwlasnosci w czesciach ulamkowych – przedmiotem sprzedazy jest konkretny udzial w ulamku lub w czesci ulamku, który przysluguje wlascicielowi.
  • Sprzedaz gruntu stanowiacego wlasnosc Skarbu Panstwa lub jednostek samorzadu terytorialnego – w powyzszym przypadku nie mozna dokonac sprzedazy ulamkowej czesci nieruchomosci zabudowanej domem wielomieszkaniowym – jako prawa zwiazanego z wlasnoscia lokalu. (art. 3 ust. 2 ustawy o wlasnosci lokali) jezeli grunt ten stanowi przedmiot wspóluzytkowania wieczystego zwiazanego z wlasnoscia uprzednio wyodrebnionych lokali. W takim przypadku nabywa sie udzial w uzytkowaniu wieczystym gruntu. Przedmiotem umowy sprzedazy nieruchomosci nie moze byc gospodarstwo rolne jako zespól okreslonych skladników majatkowych. Przedmiotem sprzedazy moga byc jedynie poszczególne nieruchomosci i inne skladniki majatkowe.
  • Sprzedaz nieruchomosci, która stanowi zbycie przedsiebiorstwa – jest to sprzedaz obejmujaca przedsiebiorstwo jako calosc, czyli zorganizowany zespól skladników majatkowych i niemajatkowych (art. 751) – w zwiazku z art. 158 k.c.

3.1.2 Cena


Cena jest drugim istotnym elementem umowy sprzedazy. Odpowiada w zasadzie wartosci sprzedawanej rzeczy. Cene wyraza sie okreslona kwota pieniezna. Powinna byc wyrazona w walucie polskiej, jednakze zgodnie z zasada walutowosci strony maja prawo do stosowania tzw. waloryzacyjnej klauzuli waluty. Zgodnie z art. 3581 k.c. strony umowy moga zastrzec w umowie sprzedazy nieruchomosci, iz wysokosc swiadczenia pienieznego zostanie ustalona wedlug innego niz pieniadz miernika wartosci. Jezeli w umowie sprzedazy nie zostala okreslona cena, to umowa jest niewazna z powodu sprzecznosci z prawem (art. 58 § 1 k.c.). Cena w umowie sprzedazy moze byc okreslona przez wskazanie podstawy jej ustalenia. Wedlug art. 536 § 2 k.c., jezeli z okolicznosci wynika, ze strony umowy mialy na wzgledzie cene przyjeta w stosunkach danego rodzaju, poczytuje sie w razie watpliwosci, ze chodzilo o cene w miejscu i czasie, w którym rzecz ma byc wydana kupujacemu.


3.1.3 Miejsce, sposób, termin zaplaty okreslonej ceny


Umowa sprzedazy powinna okreslac równiez sposób, miejsce i termin zaplaty okreslonej ceny. Strony moga ksztaltowac sposób zaplaty ceny w umowie dowolnie. Najczestszym sposobem zaplaty ceny przez kupujacego jest wplacenie odpowiedniej kwoty pienieznej na konto sprzedajacego i okazanie przy umowie sprzedazy potwierdzenia wplaty wydanego przez bank. W wypadku braku powyzszych postanowien miejscem spelnienia swiadczenia pienieznego, jakim jest zaplata ceny jest miejsce zamieszkania lub siedziba wierzyciela. W przypadku, gdy sprzedajacym jest osoba fizyczna – nie dokonujaca sprzedazy nieruchomosci w ramach prowadzonej dzialalnosci, miejscem spelnienia swiadczenia jest siedziba wierzyciela.


3.1.4 Spóldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu


Spóldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu jest tak zwanym ograniczonym prawem rzeczowym. Umowa sprzedazy spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego. Przy umowie sprzedazy spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu sprzedajacy powinien okazac nastepujace dokumenty:


  • akt wlasnosci lub przydzial spóldzielczego wlasnosciowego prawa (jest to dokument, w którym spóldzielnia przyznaje prawo danej osobie lub osobom),
  • zaswiadczenie ze spóldzielni o przyslugiwaniu spóldzielczego wlasnosciowego prawa do danego lokalu danemu podmiotowi,
  • wypis z ksiegi wieczystej (jezeli dla danego prawa zalozona jest ksiega wieczysta).

3.1.5 Uzytkowanie wieczyste


Uzytkowanie wieczyste to forma wykorzystania gruntów nalezacych do Skarbu Panstwa oraz gmin i ich zwiazków. Zgodnie z art. 233 k.c., uzytkownik moze w granicach okreslonych przez ustawy i zasady wspólzycia spolecznego oraz umowe o oddanie terenu w uzytkowanie wieczyste korzystac z gruntu z wylaczeniem innych osób. Uzytkownikowi wieczystemu przysluguja – podobnie jak wlascicielowi – dwa podstawowe uprawnienia:


  • uprawnienie do korzystania z nieruchomosci;
  • uprawnienie do rozporzadzenia swoim prawem.

Prawo rozporzadzania uzytkowaniem wieczystym obejmuje przede wszystkim uprawnienia do przeniesienia uzytkowania wieczystego na inna osobe. Do tego celu nie jest wymagana zgoda Skarbu Panstwa, gminy lub zwiazku gmin jako wlasciciela. Uzytkownik wieczysty moze sprzedac/przeniesc na inna osobe prawo uzytkowania wieczystego okreslonej nieruchomosci. Do umowy przeniesienia prawa uzytkowania wieczystego stosuje sie przepisy dotyczace umowy przeniesienia wlasnosci nieruchomosci. Umowa sprzedazy prawa uzytkowania wieczystego danej nieruchomosci, w swojej konstrukcji jest typowa umowa sprzedazy nieruchomosci. Wyjatkiem jest fakt, iz dla swojej skutecznosci wymaga ona nie tylko formy aktu notarialnego ale równiez obligatoryjnego wpisu do ksiegi wieczystej.


3.1.6 Forma umowy sprzedazy nieruchomosci


Zgodnie z art. 158 k.c. umowa zobowiazujaca do przeniesienia wlasnosci nieruchomosci, jak równiez umowa przenoszaca wlasnosc powinny zostac zawarte w formie aktu notarialnego. Jezeli umowa sprzedazy nieruchomosci nie zostala zawarta w formie szczególnej, jaka jest akt notarialny to zgodnie z art. 73 k.c. jest ona bezwzglednie niewazna. Niezachowanie wlasciwej formy aktu notarialnego powoduje równiez brak uprawnien z tytulu rekojmi za wady przedmiotu sprzedazy, poniewaz rekojmia w odniesieniu do nieruchomosci bedzie miala zastosowanie wylacznie w przypadku zawarcia umowy, która zachowa forme aktu notarialnego. Jest to spowodowane tym, iz wylacznie wówczas mozna mówic o istnieniu waznej umowy sprzedazy nieruchomosci oraz o istnieniu stron umowy – kupujacego i sprzedajacego w mysl art. 535 k.c. Akt notarialny ma charakter dokumentu urzedowego. Sporzadzany jest przez notariusza i zawiera wszystkie istotne elementy transakcji sprzedaz. Elementami istotnymi aktu notarialnego sa: dat, miejsce zawarcia aktu, imie i nazwisko oraz siedzibe notariusza sporzadzajacego akt, dane stron umowy, tresc umowy, wszelkie informacje dotyczace nieruchomosci oraz podpisy stron i notariusza. Jest odczytywany i podpisywany w obecnosci obu stron umowy. Przechowywany jest w kancelarii notarialnej przez 10 lat.


3.1.7 Odstapienie od umowy sprzedazy nieruchomosci


Odstapienie od umowy sprzedazy moze wynikac zarówno z zastrzezenia wynikajacego z umowy jak równiez z ustawy.


3.1.7.1 Umowne prawo odstapienia od umowy sprzedazy nieruchomosci Odstapienie od umowy sprzedazy wymaga zachowania przez strony formy aktu notarialnego. Zgodnie art. 395 – 396 k.c. strony moga zastrzec w umowie sprzedazy nieruchomosci, iz w ciagu okreslonego terminu bedzie przyslugiwalo im prawo odstapienia od umowy. Wykonanie powyzszego prawa wymaga zlozenia oswiadczenia odpowiedniej tresci drugiej stronie umowy. W wyniku skorzystania przez strony z powyzszej mozliwosci umowe sprzedazy nieruchomosci uwaza sie za nie zawarta. Skutkuje to przeniesieniem na zbywce nieruchomosci z powrotem prawa wlasnosci.


3.1.7.2 Ustawowe prawo odstapienia od umowy sprzedazy nieruchomosci Umowne prawo odstapienia od umowy uregulowane jest w art. 491§1 k.c. zgodnie, z którym odstapienie od umowy sprzedazy jest dopuszczalne w przypadku, gdy jedna ze stron dopuszcza sie zwloki w wykonaniu zobowiazania jakim jest przeniesienie wlasnosci rzeczy bedacej przedmiotem umowy, a umowa sprzedazy nie zostala jeszcze wykonana. Przykladem moze byc zwloka z zaplata okreslonej ceny za nieruchomosc. W wyniku odstapienia od umowy po obu stronach powstaje ustawowy obowiazek zwrotu swiadczen naleznych.


3.2 Definicja i istnienie umowy sprzedazy

Zgodnie z art. 535 k.c. umowa sprzedazy jest stosunkiem cywilno – prawnym w wyniku, którego sprzedawca zobowiazuje sie przeniesc na kupujacego wlasnosc rzeczy i wydac mu ja, a kupujacy zobowiazuje sie rzecz odebrac i zaplacic sprzedawcy okreslona cene. Umowa sprzedazy jest jedna z najczesciej zawieranych umów w obrocie gospodarczym. Jest umowa:


  • konsensualna – poniewaz dochodzi do skutku przez zgodne porozumienie stron co do przedmiotu umowy,
  • odplatna – polega na zaplacie okreslonej ceny przez kupujacego,
  • dwustronnie zobowiazujaca – w wyniku zawarcia umowy sprzedazy kazda ze stron nabywa roszczenie, do spelnienia swiadczenia przez druga strone,
  • wzajemna – zgodnie z art. 487 §2 k.c. wzajemnosc umowy sprzedazy polega na tym, iz obie strony umowy zobowiazuja sie w taki sposób, iz swiadczenie jednej z nich jest ma byc odpowiednikiem swiadczenia drugiej.

Skutkiem zawarcia umowy sprzedazy jest stanie sie kupujacego wlascicielem nabywanej nieruchomosci, wobec czego jest uprawniony do posiadania, korzystania oraz rozporzadzania nia na wszelkich polach eksploatacji.


3.3 Inne rodzaje umów

3.3.1 Sprzedaz gospodarstwa rolnego


Zgodnie z, art. 553 k.c. jezeli grunty rolne wraz z budynkami, urzadzeniami i inwentarzem stanowia pewna calosc gospodarcza, to jest to gospodarstwo rolne. Przedsiebiorstwo rolne jako zbiór praw nie moze byc jako calosc przedmiotem sprzedazy. Poniewaz przedmiotem sprzedazy jest dana nieruchomosc wraz z jej czesciami skladowymi i przynaleznosciami.


3.3.2 Sprzedaz przedsiebiorstwa


Sprzedaz przedsiebiorstwa jest szczególnym rodzajem sprzedazy nieruchomosci. Przedsiebiorstwo w rozumieniu kodeksu cywilnego oznacza zarówno mienie, jak i pewien sposób dzialania. Dlatego umowa sprzedazy przedsiebiorstwa powinna wymieniac jego skladniki wraz z ich wartoscia. Zgodnie z obowiazujacymi przepisami kodeksu cywilnego zbycie przedsiebiorstwa jako nieruchomosci musi nastapic w formie aktu notarialnego.


3.3.3 Sprzedaz mieszkan przez gmine


Jest to szczególny rodzaj nabywania nieruchomosci. Pierwszenstwo w zakupie mieszkan maja najemcy lokali, którzy zawarli umowe najmu na czas nieokreslony. Zawiadamiani sa oni na pismie o przyslugujacym im pierwszenstwie nabycia zajmowanej przez nich nieruchomosci pod warunkiem zlozenia odpowiednich wniosków. Najemca korzysta z pierwszenstwa nabycia, jezeli zlozy oswiadczenie, ze wyraza zgode na cene ustalona w sposób okreslony przez przepisy ustawy.


3.3.4 Umowa zamiany


Umowa zamiany jest to umowa wzajemna, na podstawie której, kazda ze stron zobowiazuje sie przeniesc na druga wlasnosc rzeczy w zamian za zobowiazanie do przeniesienia innej rzeczy. Istota umowy zamiany polega na niepienieznym swiadczeniu stron. Umowa zamiany musi miec forme aktu notarialnego. Obowiazek jej zachowania wynika m.in. z art. 158 kodeksu cywilnego. Konsekwencja niezachowania dla umowy zamiany formy aktu notarialnego jest niewaznosc tej czynnosci prawnej. W przypadku wystapienia róznicy wartosci w zamienianych nieruchomosciach, strony ustalaja doplaty. Wysokosc takiej doplaty i termin jej zaplaty ustalane sa w akcie notarialnym. Przy braku doplaty róznica w wartosci traktowana jest jak darowizna.


3.3.5 Umowa darowizny


Umowa darowizny zostala uregulowana w kodeksie cywilnym. Polega na bezplatnym swiadczeniu darczyncy na rzecz obdarowanego kosztem swojego majatku. Przedmiotem umowy darowizny moga byc rzeczy, a wiec nieruchomosci jak i ruchomosci. Darowizna moze obejmowac równiez prawo wieczystego uzytkowania oraz prawa rzeczowe ograniczone, ograniczenie lub zniesienie sluzebnosci gruntowych lub osobistych. Umowa darowizny wymaga dla swojej waznosci formy aktu notarialnego.


3.3.6 Umowa dozywocia


Umowa dozywocia uregulowana jest w Kodeksie cywilnym (art. 908 – 916 ). Jest to umowa, w której wlasciciel nieruchomosci zobowiazal sie do przeniesienia prawa wlasnosci nieruchomosci na nabywce, a nabywca w zamian, za co zobowiazal sie zapewnic zbywcy dozywotnie utrzymanie, powinien on w braku odmiennej umowy:


  • przyjac zbywce jako domownika,
  • zapewnic mu odpowiednia pomoc i pielegnowanie w chorobie,
  • dostarczac mu wyzywienia, ubrania, mieszkania, swiatla i opalu,
  • sprawic mu wlasnym kosztem pogrzeb odpowiadajacy zwyczajom miejscowym.

Ustanowione prawo dozywocia jest niezbywalne. Osoba wzgledem, której zostalo ono ustanowione nie moze przeniesc go na inna osobe, nie podlega równiez dziedziczeniu. Najpózniej wygasa wraz ze smiercia dozywotnika. Rozwiazanie umowy dozywocia moze nastapic tylko w drodze orzeczenia sadowego. Z takim zadaniem moze wystapic kazda ze stron umowy.


3.3.7 Umowa Leasingu


Leasing nieruchomosci polega na przekazaniu prawa do korzystania z danej nieruchomosci w zamian za wnoszone oplaty. W leasingu nieruchomosci firma leasingowa nabywa wskazana nieruchomosc i przekazuje ja w uzytkowanie klientowi. Dzieki umowie leasingu leasingobiorca ma prawo do zakupu nieruchomosci bedacej przedmiotem umowy leasingu po z góry okreslonej cenie po zakonczeniu umowy leasingu. Umowa leasingu dotyczy najczesciej nieruchomosci takich jak:


  • hoteli, pensjonatów,
  • stacji benzynowych,
  • obiektów handlowo-uslugowych,
  • magazynów,
  • hal produkcyjnych,
  • obiektów biurowych.

Firmy udzielajace leasingu finansuja zakup lub refinansuja koszty wytworzenia istniejacych nieruchomosci. Leasing nieruchomosci pociaga za soba dodatkowe zobowiazania dla ubiegajacego sie. Bardzo czesto zobowiazany jest do dostarczenia wyceny nieruchomosci dokonanej przez rzeczoznawce majatkowego jak równiez do dostarczenia dokumentów potwierdzajacych specyfikacje nieruchomosci sa to m. in.: operaty szacunkowe, odpisy ksiag wieczystych, wypisy z planów zagospodarowania przestrzennego jak równiez wypisy i wyrysy z rejestru gruntów. Przykladowa mowa leasingu nieruchomosci zawiera nastepujace postanowienia:


  • Czas trwania umowy wynosi od 6 do 10 lat
  • W czasie trwania umowy leasingobiorca zobowiazany jest wnoszenia miesiecznych oplat.
  • Oplaty leasingowe stanowia koszt uzyskania przychodów dla leasingobiorcy
  • Nieruchomosc pozostaje wlasnoscia leasingodawcy przez caly okres trwania umowy leasingu i jest skladnikiem jego majatku, po wygasnieciu umowy leasingu i spelnieniu jej wszystkich warunków leasingobiorca z reguly ma prawo: zwrócic nieruchomosc leasingodawcy, ewentualnie przedluzyc czas trwania umowy lub odkupic nieruchomosc za wartosc koncowa,
  • Wartosc koncowa jest ustalana wedlug wartosci nieruchomosci

^

4. Obowiazki stron umowy


4.1 Obowiazki sprzedajacego

Umowa sprzedazy nieruchomosci jest umowa wzajemna, dwustronnie zobowiazujaca. Wobec powyzszego podstawowym obowiazkiem sprzedawcy jest przeniesie wlasnosci rzeczy i wydania rzeczy kupujacemu. Sprzedawca, który dokonuje sprzedazy nieruchomosci na terytorium Polski zobowiazany jest do udzielenia wszelkich informacji zwiazanych z zawarciem umowy sprzedazy w jezyku polskim. Jego obowiazkiem jest równiez wyjasnienie stosunków prawnych i faktycznych, jakie sa zwiazane z przedmiotem umowy. Zobowiazany jest równiez do wydania wszystkich dokumentów dotyczacych sprzedawanej nieruchomosci.


4.2 Obowiazki i prawa kupujacego

Podstawowym obowiazkiem kupujacego jest zaplacenie okreslonej ceny, jak równiez odbiór nabywanej rzeczy. Po transakcji kupna nieruchomosci kupujacy obowiazany jest do wpisu prawa wlasnosci do ksiegi wieczystej. Czynnosc ta powinna zaistniec zarówno, gdy dla nieruchomosci nie byla prowadzona ksiega wieczysta – w takiej sytuacji powinna zostac zalozona ksiega wieczysta, jak i w sytuacji, gdy dochodzi wylacznie do zmiany wlasciciela juz ujawnionego w ksiedze wieczystej. W powyzszej sytuacji w akcie notarialnym nabycia nieruchomosci, notariusz powinien zamiescic wniosek o dokonanie zmiany wpisu wlasciciela w obowiazujacej dla danej nieruchomosci ksiegi wieczystej. Notariusz jest obowiazany przeslac sadowi wieczysto-ksiegowemu wypis tego aktu. W wypadku niewlasciwego lub niedokladnego oznaczenia nieruchomosci w umowie sprzedazy zgodnie z art. 189 kodeku postepowania cywilnego kupujacy ma prawo domagania sie ustalenia rzeczywistego przedmiotu umowy przez sad na drodze powództwa o ustalenie stosunku prawnego.


^

5. Oplaty i podatki


5.1 Oplaty za wpisy w ksiedze wieczystej

Ksiega Wieczysta to specjalny rodzaj rejestru, który przedstawia stan prawny nieruchomosci. Pozwala ustalic, komu i jakie przysluguja prawa do danej nieruchomosci. Wszystkie czynnosci zwiazane z Ksiega Wieczysta tj. wpis i wykreslenie podlegaja oplacie. Zasady, tryb i wysokosc oplat okresla ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sadowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 167, poz. 1398; ze zm.). Oplate stala w kwocie 200 zlotych pobiera sie od wniosku o wpis w ksiedze wieczystej wlasnosci, uzytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba ze przepis szczególny stanowi inaczej. Jezeli wniosek dotyczy wpisu udzialu w prawie, pobiera sie czesc oplaty stalej proporcjonalna do wysokosci udzialu, nie mniej jednak niz 100 zlotych. Od wniosku o wpis w ksiedze wieczystej wlasnosci, uzytkowania wieczystego lub spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub dzialu spadku albo zniesienia wspólwlasnosci pobiera sie jedna oplate stala w wysokosci 150 zlotych niezaleznie od liczby udzialów w tych prawach. Oplate stala w kwocie 150 zlotych pobiera sie od wniosku o wpis:


  • wlasnosci, uzytkowania wieczystego, spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podzialu majatku wspólnego po ustaniu wspólnosci majatkowej miedzy malzonkami;
  • wlasnosci nieruchomosci rolnej o powierzchni do 5 ha;
  • praw osobistych i roszczen;
  • zmiany tresci ograniczonych praw rzeczowych.

Oplate stala w kwocie 60 zlotych pobiera sie od wniosku o:


  • zalozenie ksiegi wieczystej;
  • polaczenie nieruchomosci w jednej ksiedze wieczystej, która jest juz prowadzona, niezaleznie od liczby laczonych nieruchomosci;
  • odlaczenie nieruchomosci lub jej czesci;
  • sprostowanie dzialu I-O;
  • wpis ostrzezenia o niezgodnosci stanu prawnego ujawnionego w ksiedze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
5.2 Oplaty sadowe

Oplaty za wpis do Ksiegi Wieczystej patrz pkt 5.1.


5.3 Opodatkowanie

W gospodarce nieruchomosciami mamy do czynienia z podatkami w czterech sytuacjach, w których powstaje obowiazek podatkowy:

  • obrót nieruchomosciami,
  • zawieranie umów cywilnoprawnych,
  • nabywanie nieruchomosci przez osoby fizyczne w drodze darowizny, spadku,
  • posiadanie nieruchomosci,

Pierwsza sytuacja dotyczy zmiany wlasciciela w wyniku rynkowej transakcji przeniesienia wlasnosci nieruchomosci w drodze umów sprzedazy, zamiany lub darowizny. W przypadku osób fizycznych transakcja opodatkowana bedzie podatkiem od czynnosci cywilnoprawnych, w przypadku osób prawnych podatkiem VAT.


5.3.1 Podatek od czynnosci cywilnoprawnych


Przepisy Ustawy o podatku od czynnosci cywilnoprawnych z dnia 9 wrzesnia 2000r. (Dz. U. z 2005r, Nr 41, poz. 399 z pózn. zm) wprowadzaja obowiazek opodatkowania umowy sprzedazy, umowy zamiany, dozywocia, o dzial spadku, o zniesienie wspólwlasnosci i darowizny. Podstawowe stawki podatku od czynnosci cywilnoprawnych to 2 % i 1 %. Podatek od umowy sprzedazy nieruchomosci, rzeczy ruchomych, prawa uzytkowania wieczystego, wlasnosciowego spóldzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, uzytkowego oraz wynikajacych z przepisów prawa spóldzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w malym domu mieszkalnym, wynosi 2 %, od innych praw majatkowych wynosi 1 %. Podatek od umowy zamiany, dozywocia, o dzial spadku, o zniesienie wspólwlasnosci i darowizny przy przeniesieniu wlasnosci nieruchomosci, rzeczy ruchomych, prawa uzytkowania wieczystego, wlasnosciowego spóldzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, uzytkowego oraz wynikajacych z przepisów prawa spóldzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w malym domu mieszkalnym wynosi 2%, od innych praw majatkowych wynosi 1%.


5.3.2 Podatek VAT- podatek od towarów i uslug


Podatek od towarów i uslug uregulowany jest ustawa z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i uslug oraz podatku akcyzowym (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535; ze zm.). Jest to podatek posredni, który z zalozenia ma w jak najmniejszy sposób oddzialywac na ostateczna cene towaru i uslugi podlegajacej opodatkowaniu. Towarem wg w/w ustawy, w odniesieniu do nieruchomosci sa: budynki i budowle oraz ich czesci, samodzielnie wyodrebnione lokale mieszkalne i uslugowe a takze grunty. Podatek VAT od sprzedazy gruntów wystepuje w nastepujacych sytuacjach:

  • gdy developer sprzedaje budynek jednorodzinny lub mieszkanie – stawka podatku wynosi 7%
  • gdy grunty sa sprzedawane w ramach dzialalnosci gospodarczej – stawka podatku wynosi 22%

5.3.3 Podatek dochodowy


Podatek dochodowy dzielimy na: podatek od osób fizycznych i osób prawnych. Podatek dochodowy od osób fizycznych to podatek bezposredni obejmujacy dochody uzyskiwane przez osoby fizyczne, rozumiane jako nadwyzka sumy przychodów z danego zródla nad kosztami ich uzyskania osiagnieta w roku podatkowym. Podatek ten uregulowany jest ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 r. Nr 80, poz. 350; ze zm.). Ponadto prawa i obowiazki podatnika tego podatku wynikaja z szeregu postanowien Konstytucji RP, wielu ustaw i ratyfikowanych umów miedzynarodowych oraz rozporzadzen wykonawczych. Podatek dochodowy od osób fizycznych okresla zródla przychodów podlegajacych opodatkowaniu, którymi sa m.in.: nieruchomosci lub ich czesci, najem, podnajem, dzierzawa, poddzierzawa, sprzedaz lub zamiana wlasnosci, udzialów, wieczystego uzytkowania lub ograniczonych praw rzeczowych. Podatek dochodowy od osób prawnych jest okreslony ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 1993 r. Nr 106, poz. 482; ze zm.). Podatek ten dotyczy osób prawnych, podatkowych grup kapitalowych i jednostek organizacyjnych nieposiadajacych osobowosci prawnej, z wyjatkiem spólek: cywilnych, jawnych, partnerskich, komandytowych, komandytowo-akcyjnych oraz podmiotów zwolnionych od podatku. Podatnikami tego podatku sa wiec deweloperzy, spóldzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe. Zródlami przychodów podlegajacymi opodatkowaniu sa wszelkie formy odplatnego zbycia nieruchomosci lub praw majatkowych od nieruchomosci.


5.3.4 Podatek od spadków i darowizn


Podatek od spadków i darowizn uregulowany jest w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89; ze zm.). Podatkowi temu podlega nabycie przez osoby fizyczne poprzez dziedziczenie, darowanie i zasiedzenie gruntów oraz prawa uzytkowania wieczystego gruntów, a takze budynków i budowli oraz ich czesci, samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu oraz praw majatkowych do nieruchomosci. Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywce, od jednej osoby, wlasnosci rzeczy i praw majatkowych. Wysokosc podatku zalezy od wartosci przedmiotu oraz zakwalifikowania nabywcy do grupy podatkowej. Ustawa dzieli podatników na trzy grupy podatkowe ustalane w zaleznosci od stosunku nabywcy do zbywcy nabytego majatku. Kazda z tych grup korzysta z wielu zwolnien od podatku - patrz pkt 5.4. Stawki podatku (od 3 do 20%) sa uzaleznione od pokrewienstwa stron. Jezeli nabycie wlasnosci rzeczy i praw majatkowych od tej samej osoby nastepuje wiecej niz jeden raz, do wartosci rzeczy i praw majatkowych ostatnio nabytych dolicza sie wartosc rzeczy i praw majatkowych nabytych od tej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat poprzedzajacych rok, w którym nastapilo ostatnie nabycie. Podatki, które wynikaja z faktu posiadania nieruchomosci to: podatek od nieruchomosci, podatek rolny oraz podatek lesny.


5.3.5 Podatek od nieruchomosci


Podatek od nieruchomosci uregulowany jest ustawa z dnia z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i oplatach lokalnych (Dz. U. Nr 121, poz. 844; ze zm.). Podatek rzeczowy zwiazany z posiadaniem samoistnym nieruchomosci. W calosci stanowi przychód gminy. Jest to podatek lokalny, który liczy sie od powierzchni nieruchomosci. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomosci podlegaja: grunty, budynki, budowle a takze urzadzenia budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego zwiazane z obiektem budowlanym, które zapewniaja mozliwosc uzytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Podmiotami zobowiazanymi do zaplaty tego podatku sa: wlasciciel, uzytkownik wieczysty, samoistny posiadacz, w niektórych przypadkach - posiadacz zalezny nieruchomosci lub ich czesci stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa lub jednostki samorzadu terytorialnego. Stawki podatku zróznicowane sa w zaleznosci od sposobu uzytkowania nieruchomosci. Wladze gminy okreslaja je kwotowo. Centralnie ustala sie jedynie górne granice stawek. Zgodnie z ww. ustawa Rada gminy, w drodze uchwaly, okresla wysokosc stawek podatku od nieruchomosci, z tym ze stawki nie moga przekroczyc rocznie: od gruntów:


  • zwiazanych z prowadzeniem dzialalnosci gospodarczej - 0,69 zl od 1m² powierzchni,
  • pod jeziorami, zajetych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych - 3,65 zl od 1 ha powierzchni,
  • pozostalych, w tym zajetych na prowadzenie odplatnej statutowej dzialalnosci pozytku publicznego przez organizacje pozytku publicznego - 0,34 zl od 1m² powierzchni;

od budynków lub ich czesci:


  • 1. mieszkalnych - 0,57 zl od 1m² powierzchni uzytkowej,
  • 2. zwiazanych z prowadzeniem dzialalnosci gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich czesci zajetych na prowadzenie dzialalnosci gospodarczej - 18,60 zl od 1m² powierzchni uzytkowej,
  • 3. zajetych na prowadzenie dzialalnosci gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materialem siewnym - 8,66 zl od 1m² powierzchni uzytkowej,
  • 4. zajetych na prowadzenie dzialalnosci gospodarczej w zakresie udzielania swiadczen zdrowotnych - 3,75 zl od 1m² powierzchni uzytkowej,
  • 5. pozostalych, w tym zajetych na prowadzenie odplatnej statutowej dzialalnosci pozytku publicznego przez organizacje pozytku publicznego - 6,23 zl od 1m² powierzchni uzytkowej;

od budowli - 2% ich wartosci


5.3.6 Podatek rolny


Podatek rolny uregulowany jest w ustawie z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. Nr 52, poz. 268; ze zm.). Podatkiem rolnym opodatkowane jest posiadanie samoistne gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako uzytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na uzytkach rolnych, z wyjatkiem gruntów zajetych na prowadzenie dzialalnosci gospodarczej innej niz dzialalnosci rolniczej. Stawki podatku rolnego sa nastepujace:


  • dla gruntów gospodarstwa rolnego – równowartosc pieniezna 2,5 Q zyta – od 1 ha przeliczeniowego
  • dla pozostalych gruntów rolnych podlegajacych podatkowi rolnemu – równowartosc pieniezna 5 Q zyta - od 1 ha.

5.3.7 Podatek lesny


Podatek lesny okresla ustawa z dnia 30 pazdziernika 2002 (Dz. U. Nr 200, poz. 1682; ze zm). Przedmiot opodatkowania podatkiem lesnym stanowi powierzchnia lasów, wyrazona w hektarach, wynikajaca z ewidencji gruntów i budynków z wyjatkiem lasów zajetych na wykonywanie innej dzialalnosci gospodarczej niz dzialalnosc lesna. Platnikami podatku sa osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadajace osobowosci prawnej, które sa wlascicielami lasów, posiadaczami samoistnymi lasów, uzytkownikami wieczystymi lasów, posiadaczami lasów, stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa lub jednostki samorzadu terytorialnego. Stawki podatku lesnego okreslone sa ww. ustawie. Rada gminy moze, w drodze uchwaly, obnizyc kwote stanowiaca srednia cene sprzedazy drewna, przyjmowana jako podstawa obliczenia podatku lesnego na obszarze gminy. Skala w podatku lesnym ma charakter proporcjonalny. Stawka jest kwotowa i uzalezniona od rodzaju lasu. Podstawowa stawka podatku wynosi równowartosc pieniezna 0,220 m3 drewna z 1 hektara rzeczywistego za rok podatkowy.

5.3.8 Oplata adiacencka


Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603; ze zm) nalozyla na wlascicieli i uzytkowników wieczystych obowiazek oplaty adiacenckiej. Oplata adiacencka jest oplata placona gminie, w zwiazku ze wzrostem wartosci nieruchomosci w nastepujacych sytuacjach:


  • podzial nieruchomosci,
  • scalenie i podzial nieruchomosci,
  • budowa przez gmine urzadzen infrastruktury technicznej.

Oplata adiacencka moze siegac nawet 50% przyrostu wartosci gruntu. O naliczeniu oplaty decyduje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a wysokosc uchwala rada gminy.


5.4 Zwolnienia podatkowe

5.4.1 Podatek od czynnosci cywilnoprawnych


Zwolnienia od podatku od czynnosci cywilnoprawnych o charakterze podmiotowym wymienione zostaly w art. 8 ustawy o podatku od czynnosci cywilnoprawnych , sa to np. Skarb Panstwa, jednostki budzetowe, jednostki samorzadu terytorialnego. W sytuacji, gdy jedna ze stron czynnosci cywilnoprawnych jest zwolniona od podatku, stawke podatku obniza sie o 50%. Przy takiej okolicznosci, obowiazek podatkowy ciazy solidarnie wylacznie na pozostalych stronach, nie korzystajac ze zwolnienia. Zwolnienia od podatku od czynnosci cywilnoprawnych o charakterze przedmiotowym okreslone zostaly w art. 9 ww. ustawy, sa nimi m.in. sprzedaz rzeczy ruchomych, w przypadku nie przekraczania podstawy opodatkowania o 1000zl.


5.4.2 Podatek VAT- podatek od towarów i uslug


Zwolnienia od podatku od towarów i uslug o charakterze przedmiotowym okreslone zostaly w ustawie o podatku od towarów i uslug, sa nimi m.in.:


  • dostawa towarów uzywanych, pod warunkiem ze w stosunku do tych towarów nie przyslugiwalo dokonujacemu ich dostawy prawo do obnizenia kwoty podatku naleznego o kwote podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy równiez uzywanych budynków i budowli lub ich czesci, bedacych przedmiotem umowy najmu, dzierzawy lub innych umów o podobnym charakterze;
  • dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich czesci, z wyjatkiem obiektów i ich czesci, które maja byc zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy czesci budynków przeznaczonych na cele inne niz mieszkaniowe;
  • czynnosci wykonywane na rzecz czlonków spóldzielni, którym przysluguja spóldzielcze prawa do lokali mieszkalnych, czlonków spóldzielni bedacych wlascicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz wlascicieli lokali mieszkalnych nie bedacych czlonkami spóldzielni, za które sa pobierane oplaty.

5.4.3 Podatek dochodowy


5.4.3.1 Podatek dochodowy od osób fizycznych Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzyjnie okresla zwolnienia przedmiotowe od podatku. Zwolnienie moze nastapic m.in. w przypadku, gdy przychody z tytulu sprzedazy prawa wieczystego uzytkowania oraz nieruchomosci nabytych stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomosciami w zamian za mienie pozostawione za granica.


5.4.3.2 Podatek dochodowy od osób prawnych Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych precyzyjnie okresla zwolnienia przedmiotowe od podatku. Zwolnienie moze nastapic m.in. w przypadku, gdy dochody zostaly uzyskane z tytulu sprzedazy calosci lub czesci nieruchomosci wchodzacej w sklad gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedazy, jezeli sprzedaz ta nastepuje przed uplywem 5 lat liczac od konca roku kalendarzowego, w którym nastapilo nabycie calosci lub czesci zbywanej nieruchomosci.


5.4.4 Podatek od spadków i darowizn


Transakcja zwolniona jest z podatku jezeli wartosc przedmiotu nie przekracza nastepujacych kwot:


  • 1. 9.637 zl - jezeli nabywca jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
  • 2. 7.276 zl - jezeli nabywca jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
  • 3. 4.902 zl - jezeli nabywca jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Wg art. 4 ustawy o podatkach od spadków i darowizn, zwalnia sie od podatku m.in.:


  • nabycie wlasnosci lub prawa uzytkowania wieczystego nieruchomosci lub jej czesci wraz z czesciami skladowymi, z wyjatkiem, budynków mieszkalnych, budynków zajetych na cele specjalistycznego chowu i wylegu drobiu lub specjalistycznej hodowli zwierzat wraz z urzadzeniami i ze stadem hodowlanym
  • nabycie w drodze dziedziczenia praw do wkladu mieszkaniowego w spóldzielni mieszkaniowej przez osobe zaliczona do I lub II grupy podatkowej, jezeli spelnia warunki okreslone warunki oraz spóldzielcze prawo do tego lokalu bedzie przyslugiwalo nabywcy wkladu przez okres co najmniej 5 lat od dnia jego ustanowienia; warunek ten uwaza sie za zachowany takze w przypadku przeniesienia przez spóldzielnie wlasnosci tego lokalu na nabywce;
  • nabycie wlasnosci fizycznie wydzielonych czesci nieruchomosci w drodze zasiedzenia przez osoby bedace wspólwlascicielami ulamkowych czesci nieruchomosci - do wysokosci udzialu we wspólwlasnosci,
  • nabycie w drodze spadku, przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków, jezeli nabywca zabezpiecza je i konserwuje zgodnie z obowiazujacymi przepisami,
  • nabycie wlasnosci rzeczy lub praw majatkowych przez malzonka, zstepnych, wstepnych, pasierba, rodzenstwo, ojczyma i macoche, jezeli spelniaja okreslone wymagania.

5.4.5 Podatek od nieruchomosci


Zwolnienia od podatku od nieruchomosci o charakterze podmiotowym wymienione zostaly w art. 8 ustawy o podatkach i oplatach lokalnych, sa to np. szkoly wyzsze, wyzsze szkoly zawodowe oraz wyzsze szkoly wojskowe, zaklady ksztalcenia i placówki doskonalenia nauczycieli, placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk, jednostki badawczo-rozwojowe Zwolnienia od podatku od czynnosci cywilnoprawnych o charakterze przedmiotowym okreslone zostaly równiez w art. 8 ww. ustawy, sa nimi m.in.


  • nieruchomosci lub ich czesci zajete na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej dzialalnosci wsród dzieci i mlodziezy w zakresie oswiat
  • grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjatkiem czesci zajetych na prowadzenie dzialalnosci gospodarczej
  • nieruchomosci lub ich czesci zajete na prowadzenie nieodplatnej statutowej dzialalnosci pozytku publicznego przez organizacje pozytku publicznego

Rada gminy, w drodze uchwaly, moze wprowadzic inne zwolnienia przedmiotowe niz okreslone w ustawie.


5.4.6 Podatek rolny


Zwolnienia od podatku rolnego okreslone sa w ustawie o podatku rolnym, np.: uzytki rolne klasy V, VI i VIz, grunty polozone w pasie drogi granicznej, grunty zajete przez zbiorniki wody, sluzace do zaopatrzenia ludnosci. Rada Gminy w drodze uchwaly moze wprowadzic inne zwolnienia i ulgi przedmiotowe niz okreslone w ustawie.


5.4.7 Podatek lesny


Zwolnienia od podatku lesnego okreslone sa w ustawie o podatku lesnym i tak zwolnione sa m.in. lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat, lasy wpisane indywidualnie do rejestru zabytków i uzytki ekologiczne, a takze uczelnie, placówki naukowe i jednostki badawcze – rozwojowe.


^

6. Umowa pozyczki lub kredytu


6.1 Mozliwosc zawieszenia platnosci rat kredytu

Umowa pozyczki lub kredytu moze zawierac klauzule pozwalajaca opóznic moment rozpoczecia splacania rat badz odsetek od rat, zwykle o kilka miesiecy. W niektórych umowach spotyka sie tez rozwiazanie umozliwiajace kredytobiorcy, w trakcie trwania umowy, zawieszenie splat na pewien okres, z przyczyn i na warunkach okreslonych w umowie. Takie elastyczne podejscie do dlugoterminowych zobowiazan zwieksza ich atrakcyjnosc i jest czesto czynnikiem decydujacym o wyborze konkretnej oferty. Banki zdaja sobie sprawe, ze kredytobiorcy chetniej wybieraja oferty, w których moga wynegocjowac indywidualne, szczególne warunki splaty dlugu.


6.2 Problemy w splacie kredytu

W razie problemów ze splaceniem pozyczki lub kredytu mozliwe jest kilka rozwiazan. Istnieje mozliwosc porozumienia sie z bankiem i ustalenia zmiany warunków splaty np.: w zakresie zawieszenia lub odroczenia splaty, rozlozenia splaty na dluzszy okres i w ten sposób zmniejszenia miesiecznego obciazenia. Jest mozliwe takze refinansowanie pozyczki lub kredytu przez inny bank na korzystniejszych warunkach. Czesc banków ma w ofercie dodatkowe ubezpieczenia od czasowej niemoznosci oplacania rat. Jezeli splata staje sie niemozliwa, nastepuja skutki przewidziane umowa oraz konsekwencje ustawowe. Przede wszystkim opóznienia w splacie skutkuja koniecznoscia zaplacenia odsetek nawet jezeli nie sa one przewidziane w umowie. Naliczane sa na zasadach okreslonych w ustawie. Jezeli pozyczka nie moze byc splacona, bank przede wszystkim moze zrealizowac zabezpieczenia splaty kredytu, takie jak egzekucja z nieruchomosci, realizacja weksli, sciagniecie dlugu od poreczyciela, egzekucja z majatku dluznika, w tym z jego wynagrodzenia. Dotkliwa kara dla dluznika jest mozliwosc umieszczenia jego danych w Krajowym Rejestrze Dlugów, co uniemozliwi mu zaciagniecie kolejnych zobowiazan. Ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o udostepnianiu informacji gospodarczych (Dz. U. Nr 50 poz. 424; ze zm.)


^

7. Ochrona stron transakcji


7.1 Informacje dotyczace oferowanej nieruchomosci

Sposoby oferowania nieruchomosci sa ograniczone. Szereg zasad okreslonych zostalo w Standardach zawodowych posredników w obrocie nieruchomosciami. Lamanie ich skutkuje odpowiedzialnoscia dyscyplinarna, w ramach której mozna utracic licencje posrednika. Do podstawowych zasad naleza ponizsze:


  • Ogloszenie, druk, pisemna czy ustna informacja udzielona przez posrednika powinna byc zgodna ze znanym mu stanem faktycznym i prawnym.
  • Posrednik nie moze skladac zamawiajacemu nieprawdziwych oswiadczen dotyczacych mozliwej ceny sprzedazy lub czynszu najmu nieruchomosci.
  • Posrednik nie moze reklamowac do sprzedazy, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomosci, co, do których nie zawarl uprzednio umowy posrednictwa poza przypadkami, które wynikaja ze szczególnych ustalen miedzy posrednikami.
  • Posrednikowi nie wolno oferowac uslug posrednictwa przedstawiajac je jako wolne od wynagrodzenia, co nie wyklucza pobierania wynagrodzenia wylacznie od jednej strony transakcji.
  • Posrednikowi nie wolno formulowac falszywych lub wprowadzajacych w blad stwierdzen dotyczacych konkurentów, ich przedsiebiorców lub stosowanych przez nich praktyk zawodowych.

Ograniczenia wynikaja równiez z regul dotyczacych zasad nieuczciwej konkurencji okreslonych m.in. w kodeksie cywilnym, w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 122, poz. 1319; ze m.) o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz.U. Nr 153, poz. 1503; ze zm.), np. zakazane jest takie okreslenie przedsiebiorstwa, które moze wprowadzac klientów w blad co do jego tozsamosci, przez uzywanie firmy, nazwy, godla, skrótu literowego lub innego charakterystycznego symbolu wczesniej uzywanego, zgodnie z prawem do oznaczenia innego przedsiebiorstwa, nakazane jest uzywanie firmy dostatecznie odrózniajacej przedsiebiorce od innych przedsiebiorstw, firma nie moze wprowadzac w blad co do osoby przedsiebiorcy, przedmiotu dzialalnosci, miejsca dzialalnosci. Zakazane jest stosowanie nieuczciwych porozumien ograniczajacych konkurencje, stosowanie praktyk monopolistycznych itd.


7.2 Obowiazki i odpowiedzialnosc posrednika w obrocie nieruchomosciami

Obowiazki posrednika wynikaja z umowy posrednictwa, ustaw i standardów zawodowych. Obowiazki ustawowe wynikaja glównie z ustawy o gospodarce nieruchomosciami i kodeksu cywilnego, sa to przede wszystkim:

  • posiadanie licencji zawodowej i ujawnianie jej numeru w umowie,
  • posiadanie ubezpieczenia od odpowiedzialnosci cywilnej i ujawnianie jego numeru w umowie,
  • szczególna starannosc przy wykonywaniu czynnosci posrednictwa,
  • zawieranie umowy posrednictwa w formie pisemnej,
  • doskonalenie swoich kwalifikacji.

Obowiazki wynikajace ze Standardów zawodowych posredników w obrocie nieruchomosciami sa nastepujace:

  • Posrednik w obrocie nieruchomosciami powinien kierowac sie zasadami etyki zawodowej.
  • Posrednik powinien postepowac w taki sposób, aby chronic interesy osób, na rzecz których wykonuje czynnosci posrednictwa z uwzglednieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji.
  • Posrednik powinien byc lojalny wobec swojego klienta i nie zawiesc pokladanego w nim zaufania.
  • Posrednik jest zobowiazany przestrzegac przepisów prawa.
  • Posrednik jest zobowiazany dokladac szczególnej starannosci przy wykonywaniu czynnosci zawodowych.
  • Posrednik jest zobowiazany do odmowy wykonania czynnosci, która pozostawalaby w sprzecznosci z regulami wykonywania zawodu.
  • Posrednik ma obowiazek zachowania tajemnicy zawodowej w odniesieniu do informacji uzyskanych w toku wykonywania czynnosci zawodowych.
  • Posrednik powinien zapewnic, aby relacje z innymi posrednikami byly oparte na zasadach uczciwej konkurencji, lojalnosci i szacunku.
  • Posrednik nie powinien postepowac w sposób godzacy w interesy zatrudniajacego go przedsiebiorcy.
  • Posrednik powinien wspierac dzialalnosc organizacji zawodowych i przyczyniac sie do zapewnienia wysokiej rangi zawodu.
  • Posrednik powinien dazyc do wyeliminowania w swym otoczeniu praktyk sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiajacych godnosci zawodu.
  • Posrednik jest zobowiazany zawsze ujawnic status posrednika przy wykonywaniu czynnosci posrednictwa.
  • Przed zawarciem umowy posrednictwa oraz w tresci umowy z klauzula wylacznosci przedsiebiorca lub posrednik jest zobowiazany do poinformowania zamawiajacego o konsekwencjach wynikajacych z wpisania takiej klauzuli.
  • Przed zawarciem umowy posrednictwa posrednik lub przedsiebiorca ma obowiazek uzyskania od zamawiajacego informacji, czy nieruchomosc nie jest przedmiotem zawartej uprzednio umowy z klauzula wylacznosci.
  • W przypadku kontaktu z zamawiajacym innego posrednika przy oferowaniu nieruchomosci, kolejne kontakty z tym zamawiajacym dotyczace oferowanej nieruchomosci powinny zawsze odbywac sie za wiedza i zgoda posrednika, który go przedstawil.
  • W przypadku podjecia wspólpracy pomiedzy posrednikami, ustalenia, co do wysokosci wynagrodzenia i sposobu jego podzialu powinny byc okreslone w formie pisemnej w momencie nawiazania wspólpracy.
  • Posrednik, który otrzymal z innego biura informacje o nieruchomosci jest zobowiazany przy pierwszym kontakcie ze sprzedajacym ujawnic, od kogo oferte otrzymal oraz zachowac szczególna dbalosc o zabezpieczenie interesów posrednika, który informacji tej udzielil.
  • Spory z zakresu wykonywania zawodu, zaistniale miedzy posrednikami powinny byc rozstrzygane polubownie.
  • Posrednik powinien zapewnic, aby osoby, przy pomocy których wykonuje czynnosci posrednictwa, uwzglednialy zasady wynikajace z przepisów prawa oraz reguly postepowania zawarte w standardach zawodowych posredników w obrocie nieruchomosciami.
  • Kazdy posrednik powinien zwrócic uwage innemu posrednikowi na jego postepowanie naruszajace zasady niniejszych standardów zawodowych posredników w obrocie nieruchomosciami.

7.2.1 Odpowiedzialnosc posrednika w obrocie nieruchomosciami

7.2.2 Odpowiedzialnosc cywilna

W ramach odpowiedzialnosci cywilnej posrednik odpowiada za niedotrzymanie warunków umowy oraz za wyrzadzenie szkody zamawiajacemu. Odpowiedzialnosc ta uregulowana jest w kodeksie cywilnym.

7.2.3 Odpowiedzialnosc dyscyplinarna

Odpowiedzialnosc dyscyplinarna uregulowana jest w ustawie o gospodarce nieruchomosciami. Odpowiedzialnosci dyscyplinarnej podlega posrednik lamiacy prawo oraz zasady etyki i standardy zawodowe. Ustawa okresla katalog kar dyscyplinarnych oraz tryb ich udzielania - ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603; ze zm.) rozporzadzenie Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2005 r. w sprawie postepowania z tytulu odpowiedzialnosci zawodowej rzeczoznawców majatkowych, posredników w obrocie nieruchomosciami oraz zarzadców nieruchomosci (Dz. U. z 2005 r. Nr 16 poz. 136) Katalog kar

  1. upomnienie;
  2. nagana;
  3. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesiecy do roku;
  4. zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym;
  5. pozbawienie licencji zawodowej z mozliwoscia ubiegania sie o ponowne jej nadanie po uplywie 3 lat od dnia pozbawienia.

Zastosowanie kar, o których mowa w pkt 3-5, powoduje wykreslenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Ponowny wpis do rejestru, nastepuje na wniosek osoby ukaranej, po uplywie okresu orzeczonej kary. Pozbawienie licencji zawodowej nastepuje równiez w przypadku utraty zdolnosci do czynnosci prawnych oraz skazania za przestepstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestepstwa gospodarcze, za falszowanie pieniedzy, papierów wartosciowych, znaków urzedowych, za przestepstwa skarbowe oraz za inne przestepstwa majace znaczenie ze wzgledu na wykonywany zawód. Kare wymierza Minister Budownictwa, a postepowanie toczy sie przed Komisja Odpowiedzialnosci Zawodowej patrz pkt 2.6. Minister Budownictwa kieruje do przewodniczacego Komisji Odpowiedzialnosci Zawodowej wnioski o wszczecie postepowania wyjasniajacego oraz zawiadamia osobe, w sprawie której toczy sie postepowanie. Postepowanie wyjasniajace przeprowadza i wydaje rozstrzygniecie na podstawie zgromadzonego materialu dowodowego Zespól powolywany przez przewodniczacego Komisji Odpowiedzialnosci Zawodowej. Z postepowania wyjasniajacego Komisja Odpowiedzialnosci Zawodowej sporzadza protokól i wnioskuje o zastosowanie kar dyscyplinarnych lub o umorzenie postepowania do Ministra Budownictwa.

7.2.4 Odpowiedzialnosc karna

Za popelnienie przestepstwa przy dokonywaniu czynnosci posrednictwa posrednik odpowiada karnie. Zasady odpowiedzialnosci i sankcje zawarte sa w Kodeksie karnym. Przykladem moze byc falszowanie dokumentów, wyludzanie pieniedzy, oszustwo.

7.3 Zabezpieczenie praw sprzedajacego i kupujacego

W zakresie transakcji sprzedazy nieruchomosci nalezy odróznic sytuacje gdy stronami umowy sa podmioty równorzedne od transakcji, w której jedna ze stron jest konsumentem tj. osoba nie dokonujaca czynnosci w ramach dzialalnosci gospodarczej lub zawodowej. Generalnymi zabezpieczeniami praw sprzedajacego i kupujacego w przypadku sprzedazy nieruchomosci jest:

7.3.1 System wieczystoksiegowy

System wieczystoksiegowy jest systemem informacji o stanie prawnym nieruchomosci – kazda nieruchomosc powinna miec ksiege wieczysta prowadzona przez sad wieczystoksiegowy, wglad do niej jest jawny, co umozliwia kazdemu poznanie stanu prawnego nieruchomosci.

7.3.2 Zasada rekojmi wiary publicznej ksiag wieczystych

Zasada ta chroni nabywajacego nieruchomosc poprzez wskazanie, ze w razie niezgodnosci stanu prawnego ujawnionego w ksiedze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nabywca nabywa nieruchomosc w stanie wykazanym w ksiedze wieczystej.

7.3.3 Forma umowy sprzedazy nieruchomosci

Sprzedaz musi odbywac sie w formie aktu notarialnego tj. umowe sporzadza notariusz wedlug regul okreslonych w ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369; ze zm.). Reguly dotycza miedzy innymi tresci umowy, minimalizuje to pomylki stron w formulowaniu postanowien umownych. Oryginal umowy przechowywany jest w kancelarii notarialnej a po 10 latach przekazywany do archiwum sadu wieczystoksiegowego. Strony umowy otrzymuja jedynie wypisy – kopie oryginalu, uniemozliwia to wiec utrate lub zniszczenie umowy.

7.3.4 Obowiazki notariusza

Tryb zawarcia umowy sprzedazy okreslony jest ustawowo; w ramach regulacji nalozony zostal na notariuszy szereg obowiazków zapewniajacych ochrone stron umowy np. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomosci, sprawdzenie zdolnosci stron do zawarcia umowy, ich swiadomosci praw i obowiazków, pouczanie o skutkach postanowien umowy.

7.3.5 Zabezpieczanie zawarcia umowy przyrzeczonej

Strony zamierzajace zawrzec umowe sprzedazy ze wzgledu na koniecznosc zawarcia umowy u notariusza, zorganizowania pieniedzy, dopelnienia róznych formalnosci musza odsuwac zawarcie umowy sprzedazy w czasie. W celu ochrony sprzedajacego i kupujacego prawo przewiduje szereg zabezpieczen np. reguly dotyczace umowy przedwstepnej, zadatek, weksel, ujawnienie roszczenia w ksiedze wieczystej. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93; ze zm.) zawiera szereg zabezpieczen przewidzianych ogólnie dla stron umowy sprzedazy, wsród nich warto wskazac instytucje rekojmi czyli odpowiedzialnosci za wady fizyczne i prawne przedmiotu sprzedazy. Odpowiedzialnosc ta oparta jest na ustawie w zwiazku z tym nawet wobec braku postanowien umownych sprzedajacy ponosi odpowiedzialnosc wobec kupujacego za wady fizyczne lub prawne nieruchomosci, która obok zadania usuniecia wady moze skutkowac równiez wycofaniem sie z umowy. Kodeks cywilny chroni równiez strony umowy podajac katalog sytuacji, w których ze wzgledu na interes strony umowa jest niewazna lub jedna ze stron moze ja uniewaznic np. sporzadzenie umowy w stanie nieswiadomosci, pod grozba, przez osobe niepelnoletnia itd. Jezeli strona umowy jest konsument tj. osoba fizyczna zwierajaca umowe, nie w ramach dzialalnosci gospodarczej lub zawodowej, z osoba fizyczna zawodowo handlujaca nieruchomosciami lub sprzedajaca je w ramach dzialalnosci gospodarczej lub osoba prawna badz jednostka organizacyjna nie posiadajaca osobowosci prawnej to wtedy prawo przewiduje szereg rozwiazan chroniacych konsumenta.

7.3.6 Klauzule zakazane

Kodeks cywilny zakazuje stosowania w umowie postanowien, które stawialyby konsumenta w sytuacji slabszej niz druga strona umowy, przykladowe klauzule wskazane sa zawarte w Kodeksie cywilnym. Ponadto rejestr takich klauzul prowadzony jest przez Prezesa Urzedu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Katalog klauzul na biezaco uzupelniany jest o kolejne zauwazone w umowach. Najczesciej przypadki stosowania klauzul zakazanych odnotowuje sie w umowach deweloperskich. Dodatkowo zabezpieczenia odnosnie tej formy zakupu nieruchomosci sa wzmocnione, np. w ustawie o wlasnosci lokali prawem kupujacego do powierzenia za posrednictwem sadu wykonania umowy w zakresie realizacji inwestycji innemu podmiotowi w razie gdy developer nie realizuje budowy, na koszt developera.


^

8. Ryzyko zwiazane z przeniesieniem wlasnosci nieruchomosci


8 Ryzyko zwiazane z przeniesieniem wlasnosci nieruchomosci

8.1.1 Zasady ogólne

Nabycie wlasnosci nieruchomosci rzadzi sie szczególnymi zasadami, odmiennymi od zasad obowiazujacych przy przeniesieniu wlasnosci rzeczy ruchomych. W polskim ustawodawstwie istnieja przepisy odnoszace sie wylacznie do sprzedazy nieruchomosci (np. rekojmia wiary publicznej ksiag wieczystych), co ma zapewnic bezpieczenstwo stron zawierajacych umowe sprzedazy.

8.1.2 Realizacja transakcji

8.1.2.1 Umowa przedwstepna

Zwykle sa dwa etapy finalizowania sprzedazy: podpisanie umowy przedwstepnej oraz podpisanie przyrzeczonej umowy sprzedazy. Z umowa przedwstepna mamy do czynienia wówczas, gdy chcemy zarezerwowac jakas rzecz lub prawo – np. zakup wybranego mieszkania – jednak nie mozemy w chwili obecnej podpisac umowy glównej. Wstrzymanie sie z zawarciem umowy ostatecznej na rzecz podpisania umowy przedwstepnej, jest zwykle koniecznoscia, gdy strony umowy musza dopelnic rozmaitych formalnosci. Bywa równiez tak, ze strony musza zgromadzic konieczne dokumenty albo uzyskac odpowiednie zezwolenie czy koncesje, np. pozwolenie na budowe. Umowa przedwstepna nie wymaga zadnej szczególnej formy – wystarczy zwykla forma pisemna. Jednakze jezeli umowa przedwstepna sprzedazy nieruchomosci zawarta zostala w formie aktu notarialnego, strona uprawniona moze dochodzic zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji gdy druga strona uchyla sie od jej zawarcia. Podpisanie umowy przedwstepnej powinno miec miejsce gdy:

  • wszystkie warunki umowy zostaly uzgodnione miedzy stronami;
  • nabywca dokonal sprawdzenia nieruchomosci (pod wzgledem prawnym i faktycznym);
  • nabywca posiada srodki potrzebne do zakupu nieruchomosci (srodki wlasne lub pochodzace z kredytu hipotecznego);
  • przekazany zostal kupujacemu zadatek;
  • zostala uzgodniona data sfinalizowania transakcji.

Zakonczenie transakcji ma miejsce gdy:

  • strony podpisaly ostateczna umowe sprzedazy;
  • kwota transakcji jest zaplacona sprzedajacemu;
  • nieruchomosc zostala wydana kupujacemu (w pewnych przypadkach przeniesienie moze nastapic pózniej, np. w przypadku mieszkan deweloperskich).

8.2 Ryzyko zwiazane z wydaniem nieruchomosci

Wydanie rzeczy sprzedanej oraz jej odebranie przez kupujacego stanowia czynnosci faktyczne o waznych skutkach prawnych. Chwila wydania nieruchomosci decyduje o przejsciu na kupujacego zarówno korzysci, jak i ciezarów (np. kosztów eksploatacji i utrzymania), jakie sa zwiazane z wlasnoscia nieruchomosci. Strony moga jednak uzgodnic inny moment przejscia korzysci i ciezarów np. data zaplacenia ceny. Wydanie przedmiotu sprzedazy decyduje takze o przejsciu ryzyka przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Do chwili wydania niebezpieczenstwo utraty lub uszkodzenia rzeczy obciaza sprzedawce. Jezeli jednak strony zastrzegly inna chwile przejscia korzysci i ciezarów na kupujacego, ww. ryzyko przechodzi na kupujacego z ta chwila. Date wydania nieruchomosci i objecia jej w posiadanie przez kupujacego okresla umowa sprzedazy. Pojecie wydania nieruchomosci nie zawsze musi byc zwiazane z jej fizycznym wydaniem (np. przekazaniem kluczy do mieszkania). Mamy z nim do czynienia takze wtedy, gdy sprzedawca umozliwi nabywcy swobodne korzystanie i dysponowanie nieruchomoscia.

8.2.1 Rekojmia

Sprzedawca jest odpowiedzialny wzgledem kupujacego, jezeli: rzecz sprzedana ma wade zmniejszajaca jej wartosc lub uzytecznosc ze wzgledu na cel w umowie oznaczony albo wynikajacy z okolicznosci lub z przeznaczenia rzeczy, jezeli nie ma wlasciwosci, o których istnieniu zapewnil kupujacego, albo jezeli rzecz zostala kupujacemu wydana w stanie niezupelnym (rekojmia za wady fizyczne). Rekojmie mozna zastosowac w szczególnosci gdy:

  • dom (mieszkanie) nie spelnia swoich funkcji np. budynek jest w zlym stanie technicznym;
  • nieruchomosc nie ma wlasciwosci, o których istnieniu sprzedawca zapewnil kupujacego (dostep do drogi publicznej);
  • w mieszkaniu (domu) brakuje jakichs elementów np. drzwi.

Uprawnienia z tytulu rekojmi przysluguja kupujacemu, czyli nabywcy lokalu mieszkalnego w drodze umowy sprzedazy zawartej w formie aktu notarialnego. Mozliwosc skorzystania z tych uprawnien wynika z ustawy i nie ma znaczenia czy klauzula dotyczaca rekojmi za wady rzeczy zostala zamieszczona w umowie. W przypadku stwierdzenia przez kupujacego wady rzeczy nabytej, sprzedawca nie moze zwolnic sie z odpowiedzialnosci, bez wzgledu na to czy spowodowal wadliwosc rzeczy, a nawet czy wiedzial lub mógl wiedziec, ze rzecz ma wade. W sytuacji jednak gdy kupujacy wie o istnieniu wady w momencie wydania rzeczy, wtedy wylaczona jest odpowiedzialnosc sprzedawcy. Kupujacy traci uprawnienia z rekojmi, jezeli nie zawiadomi o wadzie w ciagu miesiaca od jej wykrycia. Uprawnienia za wady fizyczne wygasaja po uplywie roku, zas w odniesieniu do wad budynku, po uplywie trzech lat liczac od dnia, kiedy rzecz zostala kupujacemu wydana. W ramach uprawnien z tytulu rekojmi nabywca rzeczy moze zadac usuniecia wady badz obnizenia ceny, przysluguje mu równiez prawo odstapienia od umowy. Odstapienie powoduje niewaznosc laczacej strony umowy ze skutkiem wstecznym. Dla kazdej ze stron powstaje obowiazek zwrotu tego, co strony sobie wzajemnie swiadczyly. Sprzedawca ma takze obowiazek naprawienia szkody poniesionej przez kupujacego a wyniklej z niewykonania umowy. Strony moga odpowiedzialnosc z tytulu rekojmi rozszerzyc, ograniczyc lub wylaczyc. Jednak w stosunkach miedzy profesjonalista a konsumentem od tej zasady wprowadzono wazny wyjatek, dopuszczalne pozostalo umowne rozszerzenie odpowiedzialnosci, niedopuszczalne natomiast stalo jest umowne wylaczenie, a chocby tylko ograniczenie, chyba ze zezwola na to przepisy szczególne. W prawie cywilnym wystepuje takze odpowiedzialnosc sprzedajacego za wady prawne - gdy nieruchomosc jest wlasnoscia osoby trzeciej, albo jest obciazona prawem osoby trzeciej. Uprawnienia z tytulu rekojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasaja z uplywem roku od chwili, kiedy kupujacy dowiedzial sie o istnieniu wady. Jezeli kupujacy dowiedzial sie o jej istnieniu dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym orzeczenie stalo sie prawomocne. Uplyw tego terminu nie wylacza wykonania uprawnien z tytulu rekojmi, jezeli sprzedawca wade podstepnie zatail. Zarzut z tytulu rekojmi moze byc podniesiony takze po uplywie ww. terminu, jezeli przed jego uplywem kupujacy zawiadomil sprzedawce o wadzie.

8.2.2 Ryzyko wynikajace z wlasnosci nieruchomosci

Od momentu przeniesienia wlasnosci nabywca ponosi ekonomiczne ryzyko wynikajace z wlasnosci nieruchomosci. Ryzyko to wystepuje np. gdy nieruchomosc bedaca przedmiotem sprzedazy jest zanieczyszczona. W takiej sytuacji kupujacy moze negocjowac ze sprzedajacym obnizenie ceny nabycia o koszty ewentualnej rekultywacji (przywrócenia zanieczyszczonym gruntom wartosci uzytkowej). Zabezpieczeniem przed tego typu sytuacjami bedzie równiez przeprowadzenie analizy technicznej i prawnej. Warto tez przeanalizowac umowy zawarte przez dotychczasowego wlasciciela, pod katem zapisów o odpowiedzialnosci za zanieczyszczenia. Jezeli zbywca zanieczyszczonej nieruchomosci nie zostal zobowiazany przed jej zbyciem do rekultywacji decyzja administracyjna, istnieje ryzyko, iz taka decyzja zostanie wydana w przyszlosci. Co do zasady, decyzja rekultywacyjna obciazy nabywce jako wladajacego powierzchnia ziemi, który ponadto zobowiazany jest sam o nia wystapic. Decyzja moze zostac wydana równiez na skutek interwencji organów ochrony srodowiska, co jest prawdopodobne, w szczególnosci gdy np. sasiedzi poinformuja organy ochrony srodowiska o stanie nieruchomosci. Ponadto gdy grunt zanieczyszczony zabezpieczony jest hipoteka, jego wartosc moze spasc ponizej wartosci zabezpieczenia. Moze nawet dojsc do sytuacji, w której koszty obowiazkowej rekultywacji gruntu okaza sie wyzsze od wartosci rynkowej odpowiadajacej czystemu gruntowi. Potencjalni nabywcy moga sprawdzac rejestr zanieczyszczonych gruntów prowadzony przez staroste. Zatem, jezeli decydujemy sie na nabycie nieruchomosci, która moze byc zanieczyszczona, umowa powinna zawierac specjalne klauzule. Sprzedajacy moze np. zobowiazac sie do zwrotu wszelkich ewentualnych kosztów poniesionych przez nabywce w zwiazku z rekultywacja. Kupujacy z chwila nabycia nieruchomosci wstepuje w sytuacje prawna poprzednika – sprzedajacego, przejmuje wszystkie jego prawa i zobowiazania. Ma to miejsce miedzy innymi w przypadku sprzedazy budynku lub lokalu mieszkalnego, który jest wynajmowany. W razie zbycia takich nieruchomosci w czasie trwania najmu nabywca wstepuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy z wszystkimi wynikajacymi z tego stosunku prawami i obowiazkami, przy czym nie ma znaczenia okolicznosc, czy nabywca wiedzial w chwili nabywania rzeczy o istnieniu najmu, a najemca o zbyciu rzeczy przez wynajmujacego. Nabywca moze jednak wypowiedziec najem z zachowaniem terminów ustawowych, chocby umowa byla zawarta na czas okreslony lub przewidywala dluzszy termin wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysluguje nabywcy, gdy umowa byla zawarta na czas okreslony z zachowaniem formy pisemnej i z data pewna, jesli dodatkowo przedmiot najmu zostal najemcy wydany. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysluguje takze gdy najem zostal ujawniony w ksiedze wieczystej przed zbyciem nieruchomosci. Powyzsze uregulowanie analogicznie odnosi sie do nabycia nieruchomosci bedacej przedmiotem dzierzawy.

8.2.3 Rekojmia wiary publicznej ksiag wieczystych

Przeniesienie wlasnosci jest zarejestrowane w ksiedze wieczystej po zlozeniu wniosku przez kupujacego w tym przedmiocie. Ksiegi wieczyste sa szczególnym rodzajem rejestru, prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomosci. Gwarantuja one bezpieczenstwo obrotu, gdyz sa one jawne. Zatem kazdy majacy w tym interes prawny (a takze notariusz) moze w obecnosci pracownika sadu przegladac ksiegi. Przy zakupie nieruchomosci gruntowej istnieje ryzyko nabycia go od osoby nieuprawnionej do rozporzadzania nim, czyli takiej, która nie jest prawdziwym wlascicielem lub uzytkownikiem wieczystym nieruchomosci. To moze skutkowac niewaznoscia umowy nabycia nieruchomosci. W przypadku nabywania nieruchomosci dla której prowadzona jest ksiega wieczysta, ryzyko to jest w znacznym stopniu ograniczone na skutek dzialania tzw. rekojmi wiary publicznej ksiag wieczystych. Rekojmia ta polega na tym, ze odplatne nabycie nieruchomosci w dobrej wierze (nabywca nie wiedzial, ze mimo wpisu w ksiedze wieczystej zbywca w rzeczywistosci nie jest wlascicielem nieruchomosci) od osoby ujawnionej w ksiedze wieczystej jako jej wlasciciel lub uzytkownik wieczysty jest prawnie skuteczne, chocby takiej osobie prawo wlasnosci lub uzytkowania wieczystego w rzeczywistosci nie przyslugiwalo. Warunkami skorzystania z rekojmi sa odplatnosc czynnosci nabycia nieruchomosci i dobra wiara nabywcy, a wylaczaja ja wpisane w danym dziale ksiegi wieczystej wzmianki oraz ostrzezenia. Rekojmia chroni takze przed ryzykiem nabycia nieruchomosci obciazonej prawem osoby trzeciej, którego istnienie zatail sprzedajacy. Jesli w ksiedze wieczystej nie ujawniono istniejacego obciazenia nieruchomosci (np. sluzebnosci), nabywca nieruchomosci zasadniczo nabedzie nieruchomosc wolna od takiego obciazenia, a obciazenie to wygasnie. Wpis do ksiegi wieczystej, chociaz ma charakter obowiazkowy, nie stanowi jednak przeslanki skutecznosci umowy o przeniesienie wlasnosci. Zaniechanie tego wpisu moze jednak spowodowac negatywne skutki dla nabywcy, np. utrate prawa wlasnosci, jezeli inna osoba w zaufaniu do tresci ksiegi wieczystej w dobrej wierze zawrze odplatna umowe o przeniesienie wlasnosci z osoba wpisana do ksiegi wieczystej jako wlasciciel, a wlascicielem nie bedaca, wtedy inna osoba nabedzie wlasnosc nieruchomosci, a poprzedni wlasciciel (nie wpisany) ja straci.

8.2.4 Rejestr gruntów i budynków

Do celów prawnych i administracyjnych zwiazanych z obrotem nieruchomosciami prowadzony jest takze rejestr gruntów i budynków. W rejestrze tym zawarte sa dane dotyczace wlasciciela lub wladajacego, oznaczenie dzialek i budynków z ich powierzchniami, w przypadku dzialek – w rozbiciu na wchodzace w ich sklad uzytki gruntowe. Rejestr zawiera informacje dotyczace oznaczenia ksiag wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych dzialek. Wypis z rejestru gruntów i budynków wykorzystywany jest w obrocie nieruchomosciami stanowiac dla notariusza podstawe ustalenia zgodnosci pomiedzy danymi zapisanymi w ksiedze wieczystej a stanem faktycznym wykazanym w ewidencji. Jest zalacznikiem do wniosku o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu czy pozwolenia na budowe na wskazanej dzialce.

8.2.5 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Przy zakupie dzialki warto takze zapoznac sie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który zawiera ustalenie przeznaczenia terenów, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz okreslenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Plan ten uchwala rada gminy, na obszarze której jest polozona nieruchomosc gruntowa. Uchwala ta jest oglaszana w wojewódzkich dziennikach urzedowych. Ustalenia planu wplywaja na sposób wykonywania prawa wlasnosci nieruchomosci. Moga one zwlaszcza uniemozliwic lub ograniczyc korzystanie z nieruchomosci w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, moga takze spowodowac obnizenie wartosci nieruchomosci.

8.2.6 Wiarygodnosc dewelopera

Ponadto podpisujac umowe z deweloperem warto pamietac, aby sprawdzic dokumenty firmy, a zwlaszcza aktualny wypis z Krajowego Rejestru Sadowego (KRS), zaswiadczenia z urzedu skarbowego i ZUS o braku zaleglosci i decyzje o pozwoleniu na budowe.

8.3 Obowiazek ubezpieczenia

8.3.1 Ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej

W Polsce nie ma ustawowego obowiazku ubezpieczenia nieruchomosci przez sprzedajacego przed przeniesieniem jej wlasnosci. Jednak w przypadku zawarcia przez wlasciciela nieruchomosci umowy ubezpieczenia odpowiedzialnosci cywilnej ubezpieczyciel zaplaci okreslone w umowie odszkodowanie za szkody wyrzadzone osobom trzecim, wzgledem których odpowiedzialnosc za szkode ponosi ubezpieczajacy albo osoba, na rzecz której zostala zawarta umowa ubezpieczenia. Uprawniony do odszkodowania w zwiazku ze zdarzeniem objetym umowa ubezpieczenia odpowiedzialnosci cywilnej moze dochodzic roszczenia bezposrednio od ubezpieczyciela. Zdarzenia te to np: pozar, powódz, grad, huragan, obsuniecie sie ziemi, a takze kradziez. Sume ubezpieczenia - odrebna dla poszczególnych rodzajów nieruchomosci - ustala ubezpieczajacy w porozumieniu z ubezpieczycielem. Umowe ubezpieczenia zawiera sie na wniosek ubezpieczajacego zwykle na czas okreslony (ubezpieczenie krótkoterminowe). Jezeli po zawarciu umowy ubezpieczenia wlasnosc ubezpieczonego mienia przeszla na inna osobe, wówczas prawa i obowiazki wynikajace z tej umowy przechodza na nowego wlasciciela. Ubezpieczajacy powinien niezwlocznie poinformowac ubezpieczyciela o zmianie wlasciciela, przedstawiajac dokumenty ja potwierdzajace. Zarówno ubezpieczyciel jak i nabywca upowaznieni sa do rozwiazania polisy za odpowiednim okresem wypowiedzenia. Dawny i nowy wlasciciel ponosza solidarna odpowiedzialnosc za zaplate skladki przypadajacej za czas do chwili otrzymania przez zaklad ubezpieczen wiadomosci o zmianie wlasciciela.

8.3.2 Ubezpieczenie rolników

Rolnicy powinni posiadac obowiazkowe ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej rolników oraz ubezpieczenie budynków rolniczych wchodzacych w sklad gospodarstw rolnych. Do ww. ubezpieczen sa zobowiazani przystapic wszyscy rolnicy, którzy posiadaja lub wspólposiadaja gospodarstwo rolne przekraczajace lacznie powierzchnie 1 ha gruntów, od których placa choc w czesci podatek rolny, a takze obszar takich gospodarstw niezaleznie od jego powierzchni, jezeli jest prowadzona na nich produkcja rolna. Za brak OC i brak ubezpieczenia budynków groza okreslone ustawowo kary, placone do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG).

8.3.3 Ubezpieczenie przy kredytach hipotecznych

Instytucje kredytowe przyznaja kredyt hipoteczny na zakup nieruchomosci wymagajac umowy ubezpieczeniowej. Bank zwykle uzaleznia uruchomienie kredytu m.in. od dostarczenia do banku oryginalu polisy ubezpieczeniowej potwierdzajacej zawarcie przez kredytobiorce umowy ubezpieczenia na zycie i ubezpieczenie nieruchomosci (obejmuje ubezpieczenie konstrukcji budynku – w przypadku mieszkan deweloperskich albo od ognia i innych zdarzen losowych – w przypadku kupna na rynku wtórnym) stanowiacej przedmiot zabezpieczenia na sume nie nizsza niz kwota kredytu w towarzystwie ubezpieczeniowym akceptowanym przez dany bank, wskazujacej ten bank jako wylacznie uposazonego z tytulu tej polisy oraz dokonanie cesji praw wynikajacych z ww. umowy ubezpieczenia na rzecz banku i przedstawienia w banku potwierdzenia, iz towarzystwo ubezpieczeniowe przyjelo do wiadomosci ww. cesje.

8.3.4 Ubezpieczenie odpowiedzialnosci cywilnej osób obslugujacych nieruchomosci

Wszystkie zawody wystepujace w obrocie nieruchomosciami (zarzadcy nieruchomosci, posrednicy w obrocie nieruchomosciami, rzeczoznawcy majatkowi, notariusze) maja obowiazek ubezpieczenia odpowiedzialnosci cywilnej za szkody wynikle w zwiazku z prowadzona przez nich dzialalnoscia. Szczególowe omówienie tej odpowiedzialnosci znajduje sie w innej czesci opisu.

8.4 Zasadnicze punkty umowy

W kazdej umowie sprzedazy nieruchomosci powinny byc zamieszczone nastepujace dane:

  • informacje o stronach (umowa moze byc jednak podpisana przez osobe trzecia majaca pelnomocnictwo do dokonania tej czynnosci za strone);
  • przedmiot umowy (sprzedawana nieruchomosc);
  • cena nabycia (do zaistnienia umowy nie jest konieczne uzgodnienie wysokosci ceny w konkretnej kwocie, natomiast jest wymagane uzgodnienie danych – podstaw do pózniejszego ustalenia wysokosci ceny);
  • sprzedajacy musi zagwarantowac objecie nieruchomosci w posiadanie przez nabywce;
  • zadatek;
  • zobowiazanie kupujacego do uiszczania oplaty rocznej w przypadku nabycia wieczystego uzytkowania gruntu;
  • zobowiazania takie jak sluzebnosc czy prawo przejazdu;
  • informacja, czy nie tocza sie jakiekolwiek postepowania sadowe czy administracyjne, dotyczace sprzedawanej nieruchomosci, a ograniczajace rozporzadzanie nia;
  • informacja o tym, ze wszystkie oplaty zwiazane z biezaca eksploatacja nieruchomosci, w tym podatki i oplaty za uzytkowanie wieczyste, zostaly do dnia sprzedazy uregulowane;
  • termin wydania nieruchomosci;
  • w przypadku nieruchomosci inwestycyjnych – pozwolenie na budowe.

8.4.1 Wylacznosc

W umowie sprzedazy moze byc ponadto zamieszczone zastrzezenie wylacznosci na rzecz kupujacego. Zastrzezenie to moze dotyczyc:

  • zobowiazania sprzedawcy, ze nie bedzie rzeczy okreslonego rodzaju (w tym przypadku nieruchomosci) dostarczal innym osobom (aspekt podmiotowy), albo
  • zobowiazania sprzedawcy, ze na oznaczonym obszarze jedynym odprzedawca sprzedanych rzeczy bedzie kupujacy (aspekt terytorialny).

Zastrzezenie to moze byc wprowadzone do umowy od poczatku lub w czasie pózniejszym, moze tez byc uzgodnione w odrebnej umowie (np. w porozumieniu co do warunków stalej wspólpracy) miedzy sprzedawca a kupujacym, ma bowiem charakter akcesoryjny.

8.4.2 Zadatek

W umowie sprzedazy moze byc zawarte zastrzezenie umowne, jakim jest zadatek. Sluzy on do zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Zadatek to kwota dana przy umowie. Ma to znaczenie, ze strona która nie wykona umowy placi kare na rzecz drugiej strony. Jest on najczesciej stosowany w umowach przedwstepnych zakupu mieszkania. Pelni role odszkodowania. Dzieki niemu kazda ze stron zabezpiecza sie na wypadek zerwania umowy w ostatniej chwili przez druga strone. Przy czym nie ma potrzeby wykazania, ze kwota zadatku odpowiada stracie, która poniosla strona liczaca na zawarcie umowy przyrzeczonej. W praktyce najczesciej zadatek ustala sie na poziomie 10% wartosci transakcji, choc nie jest to regula.

8.4.3 Prawo pierwokupu

W obrocie nieruchomosciami istnieja ponadto uprawnienia, które moga byc zawarte w umowie sprzedazy i które ograniczaja wlasciciela w swobodzie dysponowania jego nieruchomoscia. Jest nim np. prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu nieruchomosci polega na zastrzezeniu pierwszenstwa jej kupna, gdyby druga strona sprzedala ja osobie trzeciej. Oprócz przypadków ustawowych, prawo pierwokupu nieruchomosci moze wynikac z woli stron wyrazonej w czynnosci prawnej. Oswiadczenie to stanowi bowiem czesc umowy sprzedazy nieruchomosci. Ustanowienie prawa pierwokupu w drodze umowy jest zobowiazaniem wlasciciela nieruchomosci do przeniesienia wlasnosci nieruchomosci, które do swej waznosci wymaga formy aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy powoduje niewaznosc zastrzezenia prawa pierwokupu nieruchomosci. Prawo pierwokupu powinno byc wpisane do ksiegi wieczystej. Warto dodac, iz ze wzgledu na bezpieczenstwo obrotu nieruchomosciami wlasnosc nieruchomosci nie moze byc przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzezeniem terminu. Warunek to zdarzenie przyszle i niepewne. Termin zas okresla zdarzenie przyszle i pewne. Jezeli umowa zobowiazujaca do przeniesienia wlasnosci nieruchomosci zostala zawarta pod warunkiem albo z zastrzezeniem terminu, strony musza, po ziszczeniu sie warunku lub nadejsciu terminu, zawrzec dodatkowa umowe (porozumienie), obejmujaca bezwarunkowa zgode na niezwloczne przejscie wlasnosci. Oznacza to, iz po zawarciu tej dodatkowej umowy nabywca staje sie wlascicielem.


^

9 Koszty


9.1 Calkowite koszty transakcji

Na calkowity, realny koszt zakupu nieruchomosci, w zaleznosci od charakteru zawieranej transakcji odnoszacej sie do tej nieruchomosci, skladaja sie:

  • cena sprzedazy ustalona przez strony umowy sprzedazy
  • oplaty sadowe
  • taksa notarialna
  • podatki i oplaty skarbowe
  • oplaty dodatkowe (koszty bankowe, wynagrodzenie posrednika, wycena nieruchomosci, oplata wpisowa do spóldzielni)

Oplaty sadowe pobierane sa od wniosku o zalozenie ksiegi wieczystej, o wpis w ksiedze wieczystej m. in. nowego wlasciciela, praw osobistych i roszczen do nieruchomosci, ograniczonych praw rzeczowych. Oplata pobierana jest w stalej wysokosci, niezaleznie od wartosci nieruchomosci lub wpisywanego prawa. Wysokosc oplat w sprawach z zakresu prawa o ksiegach wieczystych okresla ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sadowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398). Taksa notarialna jest wynagrodzeniem za dokonanie czynnosci notarialnych. Maksymalna stawka taksy notarialnej, z pewnymi zastrzezeniami, zalezy od wartosci przedmiotu czynnosci notarialnej. Wysokosc maksymalnych stawek taksy notarialnej okresla rozporzadzenie Ministra Sprawiedliwosci z dnia 28 czerwca 2004 r. (Dz. U. z 2004 r. nr 148, poz.1564).

9.1.1 Szacunkowy koszt zakupu mieszkania

Szacunkowy koszt zakupu przedstawiono w ponizszym zestawieniu:

Zakup lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym:
Cena - 500.000,00 zl
Taksa notarialna (maksymalna) – 3.210,00 zl
Podatek VAT od taksy notarialnej (22%) – 706,20 zl
Oplata sadowa – 560,00 zl
Razem – 504.476,20 zl

Zakup lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym:
Cena – 500.000 zl
Podatek od czynnosci cywilnoprawnych – 10.000,00 zl
Taksa notarialna (maksymalna) – 3.210,00 zl
Podatek VAT od taksy notarialnej (22%) – 706,20 zl
Oplata sadowa – 260,00 zl
Razem – 514.176,20 zl

Zakup spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu:
Cena – 500.000 zl Podatek od czynnosci cywilnoprawnych – 10.000,00 zl
Taksa notarialna (maksymalna) – 1.605,00 zl
Podatek VAT od taksy notarialnej (22%) – 353,10 zl
Oplata sadowa – 260,00 zl
Razem – 512.218,10 zl

Przedstawione przyklady wskazuja tylko podstawowe obciazenia zwiazane z zakupem. Do powyzszych kwot doliczyc nalezy jeszcze dodatkowe koszty.

9.1.2 Koszt posrednictwa agencji

Gdyby w sfinalizowaniu powyzszych transakcji uczestniczyl posrednik w obrocie nieruchomosciami, do podanych kwot nalezaloby doliczyc prowizje, która dochodzic moze nawet do 2,9% + VAT ceny sprzedazy, pobieranej zarówno od sprzedajacego, jak i od kupujacego. Zatem obie strony transakcji moga uregulowac na rzecz profesjonalnego posrednika ogólem kwote wynoszaca 5,8% wartosci przedmiotu sprzedazy.

9.1.3 Rodzaje kosztów bankowych przy kredycie hipotecznym

Decydujac sie na zakup mieszkania przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego nalezy miec swiadomosc poniesienia kosztów bankowych. Sa one zwiazane z obowiazkiem splaty prowizji za udzielenie kredytu oraz odsetek od udzielonego kredytu. Nierzadko dodatkowymi oplatami sa takze: oplata za rozparzenie wniosku kredytowego, prowizja za podwyzszenie kwoty kredytu, za przedluzenie okresu kredytowania, oplata za wczesniejsza splate kredytu, za przewalutowanie kredytu. W zwiazku z konkurencja w segmencie kredytów hipotecznych opisane wyzej koszty bankowe ulegaja znacznemu obnizeniu. Czestym jest przypadek rezygnacji przez instytucje kredytowe z niektórych z wyzej wymienionych elementów stanowiacych koszty bankowe. Banki zazwyczaj wymagaja ustanowienia zabezpieczen, w tym ustanowienia hipoteki, wykupu ubezpieczenia kredytu, ubezpieczenia na zycie, ubezpieczenia nieruchomosci, ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy. Pociaga to za soba koniecznosc poniesienia kolejnych wydatków. Naleza do nich: podatek od czynnosci cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, oplata sadowa za wpis hipoteki do ksiegi wieczystej. Dodatkowy koszt moze stanowic wycena nieruchomosci sporzadzana przez rzeczoznawce majatkowego. Nie jest ona wymagana przez wszystkie banki i nie zawsze kosztami jej przeprowadzenia obciaza sie kredytobiorce (koszt ponosi bank udzielajacy kredytu).

9.2 Minimalny wklad wlasny

9.2.1 Wklad wlasny do kredytu hipotecznego

Jako wklad wlasny traktuje sie srodki finansowe, które kredytobiorca moze przeznaczyc na poczet kupna jako zadatek albo zaliczke, na czesc rat gdy cena jest platna w ratach, na czesc kosztów remontu. Zaliczeniu podlegac moze wartosc zakupionych materialów, udokumentowanych za pomoca przedstawionych rachunków i faktur. Uznawane za wklad wlasny moga byc takze uzyskane bonifikaty i upusty w cenie, wydatki poniesione na przygotowanie inwestycji, w tym opracowania projektu architektoniczno – budowlanego, dokumentacji technicznej, koszty przygotowania terenu pod budowe (np. rozbiórka istniejacych zabudowan), wartosc dotychczas wykonanych prac, zakup dzialki. Na poczet wkladu moga byc tez zaliczone wierzytelnosci, zwlaszcza wymagalne czy swiadczenia okresowe (np. czynsz najmu, dzierzawy).

9.2.2 Wysokosc wkladu wlasnego

Wklad wlasny stanowi czesc wartosci inwestycji, która kredytobiorca jest w stanie poniesc we wlasnym zakresie. Wysokosc wkladu wlasnego jest zazwyczaj okreslana procentowo w stosunku do calego kosztu przedsiewziecia. Wysokosc wymaganego wkladu wlasnego zalezy od oferty danego banku, jak równiez przyjetej polityki kredytowej. Banki zazwyczaj oferuja kilka opcji kredytowych, których atrakcyjnosc zalezy od wysokosci wkladu wlasnego. Generalna zasada brzmi: im wyzszy udzial wlasny, tym nizsze ryzyko banku i tym korzystniejsze warunki kredytu. Wplyw na wysokosc wkladu wlasnego ma równiez polityka banku centralnego. W zwiazku z nadmiernym zadluzeniem sie kredytobiorców podejmowane sa czynnosci majace na celu przeciwdzialaniu tej tendencji. Jednym ze sposobów jest koniecznosc zgromadzenia przez kredytobiorce wkladu stanowiacego czesc kosztu zakupu nieruchomosci. Posiadanie okreslonego minimalnego wkladu wlasnego niezbedne jest w szczególnosci w przypadku zadluzania sie w obcych walutach. Wsród banków znalezc mozna takie, które zadaja wplaty z wlasnych srodków co najmniej polowy ceny, ale sa i takie które kredytuja do 100 % wartosci nieruchomosci, a nawet 110 % wartosci inwestycji. Powstala w ten sposób nadwyzke mozna przeznaczyc na dowolny cel, np. na zaplate prowizji posrednikowi, na tzw. koszty notarialne, na zakup mebli, czy na inne nieplanowane w dacie zawarcia umowy kredytu wydatki. Przy niskim wkladzie wlasnym lub jego braku banki zabezpieczaja wlasne interesy za pomoca przejsciowych i docelowych zabezpieczen.

9.2.3 Zabezpieczenia przejsciowe kredytu hipotecznego

Zabezpieczenia przejsciowe sa ustanawiane na okres od daty wyplaty kredytu do dnia wpisu hipoteki do ksiegi wieczystej. Formami przejsciowego zabezpieczenia sa ubezpieczenie kredytu, weksel, poreczenie cywilne badz wekslowe (tzw. awal) lub inne zaakceptowane przez bank. Brakujace srodki do wkladu wlasnego mozna „uzupelnic” poprzez tzw. ubezpieczenie brakujacego wkladu wlasnego na okres kilku lat.

9.2.4 Docelowe zabezpieczenia kredytu hipotecznego

Docelowo ustanawia sie hipoteke na nieruchomosci kredytowanej lub innej bedacej wlasnoscia kredytobiorcy lub osoby trzeciej, dokonuje sie cesji praw z ubezpieczenia nieruchomosci od ognia i innych zdarzen losowych lub ubezpiecza od ryzyka utraty pracy i likwidacji dzialalnosci gospodarczej. Niekiedy nalezy wykupic polise na zycie. Zasada jest, iz hipoteka zabezpieczajaca wierzytelnosc banku z zawartej umowy kredytowej wpisana jest na pierwszym miejscu.

9.3 Podmioty udzielajace kredytów

Podmiotami udzielajacymi dlugookresowych kredytów hipotecznych sa:

  • banki uniwersalne (98% udzial w rynku kredytów),
  • banki hipoteczne,
  • Kasy Mieszkaniowe / Kasy Oszczednosciowo – Budowlane.

W ofertach banków znalezc mozna propozycje dotyczace sfinansowania:

  • zakupu mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym,
  • zakupu dzialki,
  • budowy, rozbudowy lub nadbudowy domu, dokonczenia budowy,
  • zakupu garazu lub miejsca parkingowego w wielostanowiskowym garazu,
  • remontu lub modernizacji, prowadzonych we wlasnym zakresie lub przez podmioty zewnetrzne,
  • wykonczenia lokalu oddanego w stanie surowym przez dewelopera,
  • przeksztalcenia spóldzielczego prawa do lokalu typu lokatorskiego w typ wlasnosciowy lub przeksztalcenia spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu w odrebna wlasnosc,
  • wykupu mieszkania od zakladu pracy, gminy, Skarbu Panstwa,
  • budowy lub zakupu mieszkania badz domu, której zabezpieczeniem bedzie hipoteka na innej nieruchomosci badz na prawie uzytkowania wieczystego lub zastaw na ruchomosciach czy papierach wartosciowych,
  • splaty innych, mniej korzystnych kredytów hipotecznych lub konsumpcyjnych,
  • splaty róznych zobowiazan finansowych, w tym dodatkowych kosztów zakupu, np. prowizji agencji nieruchomosci, kosztów notarialnych, wyceny lokalu,
  • aranzacja wnetrza, w tym np. zakup materialów budowlanych, mebli, sprzetu RTV i AGD,
  • dowolnego celu konsumpcyjnego (w ofercie kilku banków).

9.4 Maksymalna wysokosc kredytu hipotecznego

Kalkulacja ryzyka zwiazanego z udzieleniem kredytu, wiaze sie z ocena zdolnosci kredytowej kredytobiorcy, a wiec mozliwosci finansowych w zakresie splaty rat kredytu. Obliczajac zdolnosc kredytowa bank bierze pod uwage przede wszystkim wszelkie zobowiazania, które obciazaja domowy budzet, a zwlaszcza tzw. koszty stale:

  • splacane kredyty
  • rachunki za energie, telefon, Internet itp.
  • koszt utrzymania kredytowanej nieruchomosci
  • wydatki konsumpcyjne.

Od wyników weryfikacji zdolnosci kredytowej zalezy wysokosc kwoty kredytu jaka mozna uzyskac, ale takze warunki na jakich srodki te zostana przyznane: wysokosc i rodzaj poszczególnych rat kredytu, oprocentowanie, okres splaty kredytu, rodzaje zabezpieczen. Przepisy prawa bankowego nie okreslaja w jaki sposób nalezy dokonywac weryfikacji zdolnosci kredytowej klientów ubiegajacych sie o kredyt. Decyduja o tym wewnetrzne procedury obowiazujace w poszczególnych bankach. Dlatego tez mozliwa jest taka sytuacja, iz jeden bank stwierdzi brak zdolnosci kredytowej i w konsekwencji odmówi udzielenia kredytu, podczas gdy badanie w innym banku da pozytywny wynik. Wzglednie, w tych samych warunkach, jeden bank uzna zasadnosc zawarcia z klientem umowy kredytowej tylko w jednej walucie obcej (np. franku szwajcarskim), inny równiez w walucie krajowej i innych walutach obcych (np. dolarach amerykanskich). Nie bez znaczenia jest sposób dokonywanej splaty udzielonego kredytu. Kredytobiorcy moga dokonywac splaty w formie rat stalych albo w formie rat malejacych (tzw. annuitetowych). W przypadku rat malejacych calosc kapitalu udzielonego kredytu splacana jest w równych ratach przez caly okres trwania umowy kredytowej. Systematycznemu zmniejszeniu ulegaja zas splacane odsetki, poniewaz z kazdym kolejnym terminem platnosci liczne sa od mniejszego kapitalu. Taka konstrukcja skutkuje zmniejszeniem kolejnych rat kredytu przy stalej stopie procentowej. W przypadku rat stalych mamy natomiast do czynienia ze zwiekszajaca sie wartoscia kapitalu kredytu kosztem odsetek przy niezmienionej wysokosci raty przez caly okres trwania umowy kredytowej. Oczywiscie warunkiem stalosci raty jest brak wahan oprocentowania udzielonego kredytu. Banki powszechnie korzystaja z danych zarejestrowanych w Biurze Informacji Kredytowej, które gromadzi informacje o splacanych zobowiazaniach, w tym o aktualnej wysokosci dlugu i o terminowosci splat. Na ocene zdolnosci kredytowej moze miec wplyw dotychczasowa historia wspólpracy na linii klient – bank. Banki zazwyczaj przychylniej patrza na stalych klientów, którzy w danym banku posiadaja rachunek biezacy, lokate terminowa, badz takich którzy poprzednio otrzymali w nim kredyt lub pozyczke i terminowo je splacili. Stali klienci banku moga liczyc na szybszy tryb oceny zdolnosci kredytowej oraz na preferencyjne warunki uzyskania kredytu. Bank ocenia stabilnosc zatrudnienia, tj. czy kredytobiorca zatrudniony jest na podstawie umowy o prace czy cywilnoprawnej (np. umowa zlecenia), czy umowa ma charakter staly czy czasowy. Istotny jest takze okres zatrudnienia. Z racji tego, ze na rynku detalicznych uslug bankowych utrzymuje sie od pewnego czasu wzmozona konkurencja pomiedzy bankami, która przejawia sie m. in. na bardziej elastycznym podejsciu do kwestii oceny zdolnosci kredytowej klientów, obecnie coraz powszechniej akceptowane sa inne udokumentowane dochody - z wynajmu, dywidend, praw autorskich, umów o dzielo. Dochody przeliczane sa na liczbe osób w gospodarstwie domowym. Zdolnosc kredytowa mozna zwiekszyc poprzez przystapienie do kredytu przez wspólkredytobiorców lub poprzez poreczenie osób trzecich. Czestym przypadkiem jest przystepowanie do umów kredytowych przez najblizszych krewnych kredytobiorcy - rodziców, rodzenstwa, dziadków.

9.5 Odpowiedzialnosc zawodowa osób swiadczacych uslugi na rynku nieruchomosci za czynnosci doradztwa

Osobami wykonujacymi zawody na rynku nieruchomosci, zaangazowanymi w proces oceny ryzyka kredytowego sa rzeczoznawca majatkowy i posrednik w obrocie nieruchomosciami.

9.5.1 Rzeczoznawca majatkowy

W procesie zwiazanym z przyznaniem kredytu coraz czesciej uczestnicza uprawnieni rzeczoznawcy majatkowi. Oszacowanie nieruchomosci na potrzeby udzielenia kredytu na zakup nieruchomosci nie jest obowiazkowe w kazdym przypadku. Banki korzystaja z niego wówczas, gdy ryzyko udzielenia kredytu jest znaczne badz kiedy wymagaja tego wewnetrzne procedury bankowe. Niektóre banki nawiazuja stala wspólprace z rzeczoznawcami majatkowymi i zlecaja im wyceny, inne banki zwracaja koszty wyceny przeprowadzone we wlasnym zakresie przez kredytobiorce. Wycene nieruchomosci dla zabezpieczenia wierzytelnosci kredytodawcy okreslaja Standardy zawodowe rzeczoznawców majatkowych uchwalone przez Polska Federacje Stowarzyszen Rzeczoznawców Majatkowych. Zgodnie z nimi, od rzeczoznawcy wymagane jest aby nie pozostawal w zadnym stosunku osobistym lub sluzbowym z wlascicielem nieruchomosci ani z kredytobiorca. Wycena jest swego rodzaju prognoza, która powinna odnosic sie do sytuacji, w której kredytobiorca nie bedzie w stanie splacic kapitalu i odsetek. Rzeczoznawca winien wiec wskazac wszelkie okolicznosci, które moga wplynac na zwiekszenie badz zmniejszenie ryzyka udzielanego kredytu, w szczególnosci wskazac istniejace na nieruchomosci obciazenia, stopien zuzycia technicznego, perspektywe zbycia nieruchomosci w przyszlosci. Jezeli spodziewana jest licytacyjna sprzedaz nieruchomosci, operat szacunkowy powinien odnosic sie takze do wartosci rynkowej przy sprzedazy wymuszonej. Jezeli zada sie od rzeczoznawcy okreslenia maksymalnej wysokosci kredytu, to wskazuje sie ja na podstawie wartosci nieruchomosci, bez wskazania innych czynników lub kosztów, jakie moglyby wplynac na wysokosc kredytu. Wycena nieruchomosci w procedurze zwiazanej z ocena ryzyka i okresleniu warunków kredytowania ma charakter opiniodawczy i nie jest wiazaca dla kredytodawcy. Operat szacunkowy jest tylko jednym z kilku czynników, jakie warunkuja ostateczna decyzje banku. Nalezy z niego korzystac jedynie posilkowo. W pracy zawodowej rzeczoznawca majatkowy powinien kierowac sie przepisami prawa powszechnie obowiazujacego oraz Kodeksem etyki zawodowej; za naruszenie obowiazków podlega odpowiedzialnosci zawodowej. Zgodnie z art. 178 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603), wobec rzeczoznawcy majatkowego moga byc orzeczone kary dyscyplinarne:

  • upomnienie,
  • nagana,
  • zawieszenie wykonywania uprawnien zawodowych na okres od 6 miesiecy do 1 roku,
  • zawieszenie wykonywania uprawnien zawodowych do czasu ponownego zlozenia egzaminu z wynikiem pozytywnym,
  • pozbawienie uprawnien zawodowych z mozliwoscia ubiegania sie o ponowne ich nadanie po uplywie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

9.5.2 Posrednik w obrocie nieruchomosciami

Posrednik w obrocie nieruchomosciami moze udzielac informacji i porad w zakresie mozliwosci i sposobów sfinansowania zakupu nieruchomosci. Jego rola w zakresie doradztwa w kwestiach finansowych wpisuje sie w caloksztalt uslug swiadczonych na rzecz klienta. Dopuszczalne jest dokonywanie symulacji calkowitego kosztu zakupu nieruchomosci. Nierzadko klienci zwracaja sie z pytaniami o wyjasnienie procedur bankowych, o okres oczekiwania na decyzje o przyznaniu kredytu. Jakakolwiek informacja pochodzaca od posrednika winna byc wiarygodna, rzetelna i obiektywna. Lojalnosc i dbalosc o interesy klienta sprowadza sie do dyrektywy szczególnej starannosci przy wykonywaniu czynnosci zawodowych. Podobnie jak rzeczoznawca majatkowy, posrednik w obrocie nieruchomosciami powinien stosowac sie do norm i zasad prawa oraz standardów zawodowych, opracowanych przez Rade Krajowa Polskiej Federacji Rynku Nieruchomosci. Posrednik w obrocie nieruchomosciami nie wypelniajacy obowiazków zawodowych podlega odpowiedzialnosci zawodowej. Sankcje okresla art. 183 ustawy o gospodarce nieruchomosciami:

  • upomnienie,
  • nagana,
  • zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesiecy do roku,
  • zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym,
  • pozbawienie licencji zawodowej z mozliwoscia ubiegania sie o ponowne jej nadanie po uplywie 3 lat od dnia pozbawienia.